Il diritto di proprietà e il diritto di superficie: edilizia convenzionata

EDILIZIA CONVENZIONATA: IL DIRITTO DI PROPRIETA' E IL DIRITTO DI SUPERFICIE

Forse non tutti sanno che...
Esistono due tipi di proprietà immobiliare: la prima è quella del normale diritto di proprietà, dove il proprietario di un immobile è proprietario sia dell'immobile stesso che del terreno su cui tale immobile sorge. La seconda, meno nota ma non meno frequente, è quella del cosiddetto diritto di superficie, dove viene separata la proprietà del terreno dalla proprietà dell'immobile sopra costruito.
In pratica, il proprietario del terreno, potrebbe anche essere diverso dal proprietario dell'edificio che vi sorge sopra.

Ma chi è che adotta questo tipo di proprietà?
Molto spesso, questo tipo di rapporto, si instaura con i Comuni, che solitamente sono i proprietari dei terreni. E' il Comune infatti, che mette a disposizione di imprese edili o imprese cooperative, i terreni sui quali poi autorizza l'edificazione degli immobili gravati dal diritto di superficie. La regolamentazione dei rapporti tra il Comune stesso e il costruttore, sono riportate in un atto notarile, che prende il nome di “convenzione”. In tale atto, vengono sottoscritti tutti i diritti ed i doveri delle parti, compresi tutti i vincoli che i successivi proprietari degli immobili, dovranno rispettare negli anni. A volte, tale edilizia viene denominata PEEP, oppure “Piano per l'Edilizia Economica e Popolare”.

E perché i Comuni creano questo tipo di proprietà?
Tutti i Comuni, in Italia, hanno un piano di sviluppo di “edilizia agevolata” o PEEP, riservata ad una popolazione meno abbiente: mettendo a disposizione il terreno su cui edificare, in modo gratuito e per un tempo prolungato, il costo della costruzione avrà un prezzo inferiore, rispetto al normale diritto di proprietà, dove, invece, il costruttore avrà dovuto precedentemente acquistare e pagare sia il terreno che la costruzione. Con questo sistema, in pratica, si permette  l'acquisto della casa anche a persone che probabilmente avrebbero fatto più fatica a comprarla, seppur con dei vincoli.

Per quanto tempo il Comune rilascia il diritto di poter usufruire del suo terreno?
Il Comune, attraverso la convenzione, rilascia questo diritto per un periodo solitamente di 99 anni, a titolo completamente gratuito. Scaduto questo termine, il proprietario dell'immobile dovrebbe procedere con l'acquisto del terreno, oppure, in alternativa, potrebbe accadere che il Comune richieda la restituzione dell'alloggio. Tutto questo, comunque, è riportato nella convenzione stessa. Ad oggi però, non si hanno maggiori notizie in merito, in quanto non vi sono convenzioni arrivate a scadenza, essendo le più vecchie stipulate soltanto trent'anni fa.

Ma un appartamento in diritto di superficie, vale meno di un appartamento in diritto di proprietà?
Un appartamento in diritto di superficie, vale meno di un normale appartamento, già solo per il fatto che viene pagato decisamente meno al momento dell'acquisto dal costruttore che edifica con questo sistema. Dopotutto, stiamo acquistando un'abitazione senza il terreno su cui giace! Indicativamente, un appartamento in diritto di superficie, rispetto ad un normale appartamento, ha un valore inferiore almeno del 25-30%.

Un appartamento in diritto di superficie ha dei vincoli per l'acquirente?
Ovviamente sì! Essendo stato edificato con delle agevolazioni concesse dal Comune, andranno rispettate alcune regole ben precise, sia al momento dell'acquisto che della futura eventuale vendita. Queste norme possono variare anche tra due lotti di terreno affiancati, e sono riportate chiaramente nell'atto di convenzione, che il costruttore ha stipulato, prima della costruzione, con il Comune. Il primo vincolo, quasi sempre presente, è quello dell'obbligo di acquisto come “prima casa”, ovvero l'acquirente di un immobile in diritto di superficie, non deve essere già proprietario di altri immobili di civile abitazione. Il secondo vincolo, è quello del rispetto di un tetto massimo di reddito: il nucleo familiare dell'acquirente cioè, non deve avere un reddito annuale superiore ad una certa cifra, che solitamente è fissata ad Euro 54.000,00 totali, ma può, in alcuni casi, essere anche inferiore. Il terzo vincolo, più limitante, è quello del prezzo imposto: il Comune cioè, può imporre al venditore, in caso di rivendita dell'immobile, un prezzo ben preciso. Nella totalità dei casi, il prezzo imposto è purtroppo inferiore a quello del valore di libero mercato, e comunque sicuramente minore rispetto a quelle che possono essere le aspettative del venditore...non ci sono molte soluzioni da adottare in questi casi! Altro vincolo è quello del dover sempre comunicare al Comune l'eventuale vendita dell'immobile, in quanto il Comune stesso ha diritto di prelazione.

Come posso controllare se il mio immobile è in diritto di superficie? 
Ma è molto semplice! Se si tratta di un immobile in diritto di superficie, viene riportato chiaramente nell'atto notarile d'acquisto. Inoltre, facendo una semplice visura catastale, si vede immediatamente che il proprietario dell'immobile è, oltre a voi stessi, anche il Comune. Incredibilmente, per diversi motivi, molte persone non sono al corrente di essere proprietari di un immobile in diritto di superficie, anziché in diritto di proprietà.

Ma è possibile trasformare un immobile da diritto di superficie in diritto di proprietà?
Molti Comuni italiani, hanno chiesto ai proprietari di immobili in diritto di superficie, se  fossero stati disponibili a riscattare, anticipatamente ai 99 anni prefissati, la proprietà del terreno. In molti, ad oggi, hanno aderito a tale offerta, trasformando quindi i propri immobili in normale diritto di proprietà. Il costo del terreno è fissato generalmente su cifre relativamente basse: per un appartamento di 100 mq, raramente la spesa supera i 10.000,00 Euro, oltre ovviamente la spesa per l'atto notarile.
Alcuni Comuni, inoltre, permettono delle trasformazioni parziali, come l'eliminazione di alcuni vincoli, l'eliminazione del diritto di superficie, oppure l'eliminazione totale di ogni vincolo. Bisogna comunque sempre presentare e protocollare una pratica all'ufficio tecnico, in quanto costi e tempi, variano da Comune a Comune.

Mutui in corso su un immobile in diritto di superficie   
Gli immobili in diritto di superficie, spesso realizzati da società edili cooperative, hanno beneficiato di mutui statali o convenzionati, con tassi di interesse particolarmente bassi. Nell'eventuale rivendita, se ancora gravanti sull'immobile, tali mutui molto spesso non sono accollabili dal nuovo acquirente.

Le banche erogano mutui su immobili in diritto di superficie?
Attenzione, perché questa è una parte molto delicata. Alcuni istituti bancari, non concedono mutui su immobili in diritto di superficie, in quanto, in una eventuale rivendita all'asta, le banche incontrerebbero parecchie difficoltà nella ricollocazione dell'immobile stesso sul mercato.

Quindi, conviene acquistare un immobile in diritto di superficie?
Certo, bisogna però prendere in considerazione il fatto che, all'atto della rivendita dell'immobile, avremo qualche limitazione in più nel trovare un acquirente che dovrà rispettare i vincoli a cui siamo stati sottoposti al momento dell'acquisto. Avremo però sempre la possibilità del riscatto del terreno nei confronti del Comune, inoltre, molti dei vincoli contenuti nelle “convenzioni”, vengono a decadere generalmente dopo 20 anni.