Il preliminare di compravendita

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Sapere in cosa consiste e come funziona il contratto preliminare per la vendita di un immobile è molto importante. Approfondiamo dunque i diversi aspetti di questa prima fase della compravendita immobiliare.

Cos'è il contratto preliminare di compravendita di un immobile?
Il preliminare è il contratto con il quale le parti assumono le reciproche obbligazioni. Il venditore promette di vendere ed il compratore promette di acquistare. Con questo contratto, le parti si vincolano ad arrivare in un secondo momento alla stipula dell'atto definitivo.

In cosa consiste esattamente?
Il preliminare può essere una semplice scrittura privata, non necessita cioè dell'autentica o dell'atto notarile, ad eccezione che nei casi previsti dalla legge. Il preliminare in ogni caso, deve essere registrato.

A quali imposte è soggetto il contratto preliminare di  compravendita?
Il preliminare prevede una caparra confirmatoria, ovvero la somma di denaro che l'acquirente versa al venditore. Il preliminare che non prevede alcuna somma, offre poche garanzie sia per chi vende che per chi compra.
La somma versata a titolo di caparra confirmatoria, è soggetta ad un'imposta fiscale pare allo 0,5%.
Nel caso si prevedano altri versamenti tra il momento della sottoscrizione del preliminare e il momento dell'atto definitivo, li si potranno qualificare indifferentemente, a scelta delle parti, come integrazione alla caparra oppure come acconti prezzo.
I versamenti intermedi che verranno definiti integrazioni alla caparra, continueranno ad essere soggetti all'aliquota dello 0,5%, mentre quelle somme indicate come acconti prezzo, pagheranno un'imposta pari al 3%.
E' bene evidenziare che le imposte versate al momento del preliminare, si recuperano al momento dell'atto definitivo di vendita, non sono cioè somme versate a fondo perduto, ma vengono scontate da quello che si dovrà pagare in sede di atto notarile.

E' possibile stipulare il contratto preliminare con l'intervento del notaio? E cosa cambia in questo caso?
Il Codice Civile prevede la possibilità di stipulare il preliminare con l'intervento del notaio, tramite scrittura privata autenticata oppure per atto pubblico. In questo caso però, non vi è solo l'obbligo di registrazione, ma anche l'obbligo di trascrizione del preliminare.
La trascrizione aggiunge una protezione importante a vantaggio dell'acquirente: impedisce al venditore di vendere due volte lo stesso immobile e protegge da eventuali formalità negative. Infatti, le iscrizioni di ipoteche e le trascrizioni pregiudizievoli posteriori alla trascrizione del preliminare, a carico del venditore e sopravvenute tra la stipula del preliminare e l'atto definitivo, non sono opponibili al promissario acquirente, che può comprare l'immobile libero da vincoli.

Quindi ci sono diverse possibilità per la stipula di un contratto preliminare?
La prima possibilità è quella di un preliminare stipulato per semplice scrittura privata.
La seconda possibilità fa riferimento al preliminare stipulato tramite l'intervento del notaio con scrittura privata autenticata oppure per atto pubblico, per scelta delle parti.
La terza ed ultima possibilità è data da quanto previsto dal decreto legislativo n.14 del 2019: in questo caso, la stipula del preliminare con atto notarile o scrittura privata autenticata, e quindi con intervento del notaio, è obbligatoria per tutti quegli immobili in corso di costruzione e venduti da costruttori il cui permesso di costruzione sia successivo al 16 marzo 2019. Tutto ciò perché è obbligatorio il rilascio, da parte del venditore costruttore, di una fidejussione con determinate caratteristiche a garanzia delle somme che l'acquirente versa a titolo di caparra.
In ogni caso, è indispensabile prestare la massima attenzione nella redazione e nella stesura del contratto di compravendita, in quanto è ritenuto nullo il preliminare privo di uno degli elementi essenziali, come ad esempio il prezzo pattuito.

Quindi, in conclusione, è importante stipulare il preliminare di compravendita?
Può capitare che due soggetti, che si fidano reciprocamente l'uno dell'altro, decidano con “una stretta di mano” di stipulare l'atto notarile entro breve tempo, saltando così la fase del preliminare, ma si tratta di casi molto rari.
In generale, possiamo quindi stabilire che è indispensabile formalizzare l'accordo tra le parti tramite un preliminare di compravendita.

I professionisti dello Studio Progetto di Mariano Comense, sono a tua completa disposizione per approfondimenti relativi agli argomenti qui espressi e per aiutarti nella corretta stesura del tuo preliminare di compravendita.