La tipologia contrattuale "Rent to buy"

IL RENT TO BUY

Nella compravendita, la difficoltà di liquidare l’intera somma di denaro del prezzo dell’immobile, ha  portato a una più comoda alternativa, per favorire l’accordo tra le due parti. Questa soluzione prende il nome di rent to buy, o, più comunemente, “affitto con riscatto”.

Cosa è il rent to buy?
Il rent to buy è un contratto di compravendita introdotto nel 2014, grazie al quale il concedente (proprietario dell’immobile) permette al futuro acquirente (che fino alla data dell’acquisto è conduttore) di risiedere nell’immobile, pagando un canone d’affitto mensile. Dopo un periodo di tempo fissato nel contratto, il conduttore potrà decidere di acquistare l’immobile, sottraendo dal prezzo intero la somma o parte dei canoni già versati al proprietario.

L’importo dei canoni di locazione viene anticipatamente concordato ed è oggetto di trattativa tra le parti. Solitamente, il canone dell’affitto con riscatto viene stabilito sulla base della media delle locazioni del locale mercato immobiliare, maggiorato poi con la parte dell’acconto.
Un esempio pratico: consideriamo un immobile in vendita al prezzo di 80.000,00 Euro; le parti concordano un canone mensile di 500,00 Euro, composto da 300,00 Euro come quota per la locazione, e 200,00 Euro come acconto sul prezzo di vendita, che verrà poi scalato in occasione del pagamento del saldo per la compravendita.

Come funziona?
L’affitto con riscatto prevede quindi due fasi differenti, di cui una in realtà avviene solo nell’eventualità della compravendita. Nella prima fase, il proprietario dell’immobile concede l’utilizzo del bene al conduttore, come in un normale contratto di locazione, mentre nella seconda fase  potrà avvenire il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore.
In caso di inadempimento del conduttore degli obblighi assunti con la stipula del contratto rent to buy, il concedente può:
 • avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, per ottenere quanto gli è dovuto;
 • chiedere l’adempimento in forma specifica, nel caso in cui la mancanza del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;
 • chiedere la risoluzione del contratto.
Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.
Di conseguenza, il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e potrà trattenere i canoni di locazione percepiti sino a quel momento.

L’importanza della trascrizione
Il contratto rent to buy prevede l’obbligo della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, ma è importante la trascrizione (attraverso l’operato di un Notaio) per tutelare entrambe le parti.
Per il concedente: mantiene la proprietà dell’immobile fino alla effettiva compravendita, ha un beneficio economico, non pagando le imposte sulla parte della quota d’acconto.
Per il conduttore/futuro acquirente: ha il diritto all’utilizzo del bene, ha diritto all’acquisto dell’immobile ed ha un effetto prenotativo per l’acquisto dello stesso.
Per quanto riguarda le spese di trascrizione e l’onorario del notaio sono a carico della parte acquirente, così come i futuri costi relativi alla definitiva compravendita.

Il canone e i costi
Bisogna specificare innanzitutto che non esiste una regola precisa nello stabilire il canone per questo tipo di contratto, pertanto le parti possono concordare tra di loro l’importo delle rate mensili. Di solito, il canone dell’affitto con riscatto viene stabilito sulla base della media delle locazioni del locale mercato immobiliare, maggiorato con la parte dell’acconto.

Imposte
Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile, come ad esempio l’IMU sono a carico del concedente, come in un normalissimo contratto di locazione. La TASI, invece, va pagata in parte dal concedente e in parte dal conduttore, ripartite nelle percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, in quanto fruitore dell’immobile.

Oggetto del contratto
Il contratto di rent to buy può avere per oggetto qualsiasi tipo di immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi e vale anche per i terreni.

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