Le tappe della compravendita

LE TAPPE DELLA COMPRAVENDITA:

1) PROPOSTA D’ACQUISTO

Dopo aver visitato un immobile e di aver deciso di procedere all’acquisto, il primo passaggio nell’iter della compravendita è quello della sottoscrizione della Proposta d’Acquisto.

La Proposta d’acquisto è la dichiarazione unilaterale del potenziale acquirente di voler acquistare un determinato bene ad un determinato prezzo. Consiste materialmente nella compilazione e nella sottoscrizione di un modulo prestampato su carta chimica (auto ricalcante) fornito da Studio Progetto (verificato e depositato presso la Camera di Commercio) che contiene gli elementi essenziali della futura vendita: dati personali dell’Acquirente, del Venditore e dell’Agenzia Immobiliare, dati che individuano catastalmente l’immobile e le relative pertinenze, il prezzo offerto, le modalità di pagamento, i termini per la consegna e la firma dell’atto definitivo.

La Proposta d’Acquisto impegna l’acquirente fino alla scadenza del termine temporale (irrevocabile per 15/20 giorni). Il venditore è invece libero di valutare altre offerte e si impegna solamente nel momento in cui accetta (sottoscrivendo l’accettazione) la proposta. La proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (preliminare di compravendita) nel momento in cui l’acquirente sarà venuto a conoscenza dell’accettazione stessa da parte del venditore.

La Proposta d’Acquisto è accompagnata dal versamento da parte dell’acquirente di una somma di denaro a titolo di caparra. Tale somma viene versata a mani dell’agente immobiliare e verrà corrisposta al venditore in caso di accettazione della proposta stessa mentre verrà restituita all’acquirente in caso di mancata accettazione.

La firma di una Proposta d’Acquisto non deve essere sottovalutata in quanto una volta accettata dal venditore si trasforma in un contratto preliminare di compravendita a tutti gli effetti e diventa vincolante tra le parti.

2) PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare una casa di abitazione (o qualsiasi altro immobile) si impegnano, per iscritto a pena di nullità, a fare ciò.
Le parti si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare un immobile. Ciò significa che le parti del contratto, e più precisamente il promittente venditore, proprietario dell’immobile che intende alienarlo, e il promittente acquirente, che intende quindi acquistare, assumono l’impegno o l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.

Il contratto preliminare di compravendita certifica l’accordo tra le parti e costituisce per l’Agente Immobiliare il diritto alla mediazione consistente nel pagamento della provvigione.

3) REGISTRAZIONE E/O TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano la compravendita di immobili esiste tra la semplice “ Registrazione” del contratto preliminare e la sua “Trascrizione” nei Pubblici Registri Immobiliari. Vediamo nel dettaglio le differenze.

La Registrazione è un adempimento che assicura la semplice certezza della data al contratto che viene presentato all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione e riportata sul relativo timbro. Un po' come se il contratto venisse spedito in plico raccomandato.
Nessuna certezza viene assicurata sull’identità dei sottoscrittori, sulla effettiva disponibilità dei diritti che vengono dedotti in contratto e nessuna altra garanzia viene data.
Il contratto poi continua ad essere non opponibile a terzi in buona fede che ignorino l’esistenza del contratto.
Un creditore ad esempio potrà ben pignorare il bene del venditore, promesso in vendita con un contratto anche se registrato e un eventuale acquirente potrà ben acquistare lo stesso bene, anche se già promesso in vendita o già venduto, con un contratto semplicemente registrato, ma non ancora trascritto.

La registrazione del contratto preliminare di compravendita all’Agenzia delle Entrate comporta i seguenti costi:

- imposta di registro fissa di 200 Euro
- imposta di registro proporzionale dello 0,50 % dell’importo versato a titolo di anticipo se caparra confirmatoria
- imposta di registro proporzionale del 3% dell’importo versato a titolo di anticipo se acconto prezzo
- marche da bollo da 16,00 euro ogni 100 righe o ogni 4 facciate del contratto preliminare
- marche da bollo da 1,00 euro su ogni planimetria

Diversa è invece la Trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La Trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di “pubblicità dichiarativa”, vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene “opponibile a terzi” anche se questi ne ignorano l’esistenza.
Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplice registrazione, si sentono tutelate e già al sicuro.
Per ottenere la trascrizione, come sopra accennato, è necessario l’intervento di un Notaio, che in qualità di Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all’ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile a terzi. Grazie all’intervento del Notaio, si ha così non solo la certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l’identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti, certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge. Il contratto autenticato o ricevuto dal Notaio è poi titolo esecutivo per le obbligazioni nello stesso dedotte.

Per effettuare la Trascrizione, in termini di costi, bisogna aggiungere ai costi della Registrazione precedentemente elencati i seguenti valori:

- 235,00 euro per la Conservatoria
- 155,00 euro di bolli
- 100,00 per le visure
- la parcella del Notaio (dai 400,00 Euro in su, a seconda del Notaio e del valore dell’immobile)

Cosa importante, la Trascrizione non sostituisce la Registrazione

4) ROGITO NOTARILE

L’ultimo step, quello conclusivo consiste nella stipula del Rogito Notarile.

Il Rogito Notarile è il momento chiave della compravendita di un immobile: è il documento concreto in cui si sancisce il passaggio di proprietà di un edificio, di un garage oppure di un terreno. È un passaggio molto importante, da vivere con consapevolezza ed assoluta serenità.
Un rogito notarile di compravendita è un atto formale, mediante il quale il compratore acquista da un venditore un bene immobile come una casa, un box, un terreno, un negozio e via discorrendo: è per questa categoria di transazioni che si stipula un rogito notarile.
Il prezzo dell'acquisto è stato concordato ed accettato in precedenza e viene inserito all'interno del documento, affinché ve ne sia traccia ufficiale. Questo documento viene redatto da una figura professionale specifica: il Notaio. È anche colui che legge pubblicamente, dinanzi alle due parti ovvero il venditore e il compratore, l'intero contratto; ne spiega i passaggi cruciali, laddove sia necessario, e procede alla verifica della regolarità della documentazione richiesta.
Il notaio è una figura fondamentale per concludere un atto di compravendita in maniera regolare: la regolarità della transazione è, difatti, data dal rogito notarile stesso che rende formale ed ufficiale il passaggio di proprietà dal venditore al compratore.
Prima di arrivare alla stipula del rogito notarile, il notaio si è incaricato di effettuare delle precise e minuziose indagini sull'immobile che è oggetto di compravendita: tutto questo compare nello stato al rogito. Se la sua denominazione è libero al rogito vuol dire che l'immobile è pronto per il rogito notaio, che non ha ipoteche o altre questioni pendenti da risolvere. Inoltre il notaio deve controllare che il bene che viene venduto sia in regola con il rispetto delle norme catastali ed edilizie: è una garanzia di legalità per il compratore. Anche queste informazioni rientrano nello stato al rogito.

QUAL’E’ IL CONTENUTO DEL ROGITO?

Un rogito notarile è un attestato che viene scritto – una volta a mano o a macchina, adesso con il computer – su dei fogli protocollo con una rigatura particolare: vanno a comporre, assieme ai documenti allegati, un fascicolo unico.

Una copia di esso andrà al venditore, una copia al compratore, una copia rimarrà al notaio per il suo archivio e una copia andrà depositata alla Conservatoria entro e non oltre il ventesimo giorno dalla firma dell'atto stesso. Questo passaggio è fondamentale ed è il notaio a dover provvedere ad esso: rientra, infatti, tra i suoi obblighi professionali. Il rogito della casa deve contenere:
• valore di cessione dell'immobile, ovvero quanto si paga per quella casa specifica – o per qualsiasi altro bene immobile che sia oggetto di compravendita;
• le modalità di pagamento con cui il compratore intende saldare il proprio debito;
• le spese sostenute dal notaio nel corso della lavorazione per la redazione del rogito casa. Possono essere, ad esempio, spese per ottenere copie di documenti o di certificati da allegare all'atto notarile;

Se il bene immobile, ad esempio un appartamento, viene acquistato accendendo un finanziamento, subito dopo l'atto casa si procede alla redazione ed all'ufficializzazione del contratto di mutuo. Ciò avviene prima e non dopo il rogito notarile perché prima che il finanziamento venga erogato, il proprietario deve essere riconosciuto come tale a livello ufficiale: ciò può avvenire solo con un atto casa sottoscritto e firmato da ambedue le parti, nonché dal notaio stesso.

CONSIGLI UTILI

Il notaio emette una parcella ed è chi compra l'immobile che la paga per intero. Ci sono altre spese che sono a carico dell'acquirente. Esse sono:
• atto casa, ovvero l'atto di compravendita e la sua redazione sono un costo vivo per chi compra;
• atto di mutuo. Anche questa pratica è a carico del compratore, nel caso in cui il pagamento non avvenga in un'unica soluzione, senza cioè accensione di finanziamenti;
• spese di cancelleria ed oneri di segreteria.
Per questi motivi, sebbene la scelta del notaio spetti tradizionalmente al venditore, anche l'acquirente se lo desidera può avanzare la propria proposta in merito, magari affidandosi ad un professionista a lui già conosciuto. Con il rogito notarile il venditore acquisisce il diritto di riscuotere la somma pattuita per l'immobile ceduto e smette anche di pagare, per esso, spese condominiali, tasse e spese varie: esse, dal momento della stipula dell'atto casa, passano per intero a carico del compratore.

IMPORTANTE: Se esistono spese condominiali straordinarie approvate prima della stipula dell'atto, esse sono totalmente a carico del venditore, anche se gli eventuali lavori di ristrutturazione partiranno solo dopo la firma del rogito notarile di compravendita.
Il venditore ha l'obbligo di consegnare le chiavi dell'immobile il giorno stesso della stipula dell'atto ma ha anche il dovere di garantire che l'immobile si trova effettivamente nella condizione di essere libero al rogito – anche se su questo ha già fatto le opportune verifiche preliminari il notaio e ne ha data attestazione redigendo lo stato al rogito; dal canto suo il compratore ha il dovere di effettuare per intero il pagamento il giorno della stipula del contratto, pena l'invalidazione dello stesso.
Infine, un obbligo che hanno entrambe le parti: fornire generalità e documenti autentici. Può sembrare superfluo ma è bene ricordare che il rogito notaio è un atto ufficiale e ci sono conseguenze penali per chi dichiara il falso.