Quali documenti sono necessari per ottenere un mutuo?

Servono requisiti precisi per richiedere un mutuo ed arrivare alla conclusione dell'atto di mutuo. La Banca deve essere in grado di valutare la situazione economica e reddituale del richiedente in maniera adeguata. La valutazione della fattibilità della domanda di mutuo avviene grazie all'analisi di alcuni documenti (istruttoria) Ogni Banca ha le sue procedure, in generale gli istrituti di credito richiedono una serie di documenti standard: i documenti ANAGRAFICI, i documenti REDDITUALI, ed i documenti riguardanti l'ACQUISTO dell'IMMOBILE che verrà ipotecato.

1) fase di ISTRUTTORIA

DOCUMENTI ANAGRAFICI

• Carta di identità e codice fiscale del richiedente
• Certificato di stato civile oppure dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. L'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi. Nell'ipotesi di persone separate legalmente o divorziate, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale
• Permesso di soggiorno (per i cittadini extracomunitari)
• Eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio
• estratto dell'atto di matrimonio

DOCUMENTI REDDITUALI

• Ultime tre buste paga (per lavoratori dipendenti) o cedolino della pensione (per i pensionati)
• Dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente
• Ultimo modello CUD o 730
• Ultimi due modelli unici (ex modello 740, per lavoratori autonomi) e modello F24
• Estratto della camera di commercio, industria e artigianato (per i lavoratori autonomi)
• Se libero professionista, attestato di iscrizione all'albo a cui appartiene
• Ultimo estratto conto corrente

DOCUMENTI IMMOBILE

• Proposta d'acquisto accettata dal venditore o preliminare di compravendita (compromesso)
• Atto di provenienza (rogito Notarile di compravendita, successione, donazione, testamento ecc...)
• Planimetria catastale con l'indicazione delle pertinenze (giardino, box e cantina)
• Concessione edilizia (permesso di costruire)
• Certificato di agibilità o abitabilità

2) fase di PERIZIA

Il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un PERITO di fiducia della Banca, un valutatore immobiliare, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore (v.oltre) secondo le tecniche di estimo catastale; a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti, in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto. Il perito, in genere, è un esperto di estimo catastale, e appartiene a una società di servizi o svolge la libera professione. Raramente è dipendente dell'istituto di credito.

3) chiusura dell'ISTRUTTORIA (delibera del Mutuo)

L'istruttoria, a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione oppure con la mancata concessione; in quest'ultimo caso, si registra che la comunicazione al mutuatario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.

4) atto di MUTUO

Con l'atto di mutuo (che per i casi di compravendita è in genere erogato contemporaneamente all'atto di compravendita) il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata, che può essere fornita dal mutuatario o da terzi (iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato" sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo", perfezionava l'operazione con una virtuale (ma formalmente valida) posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui l'operazione di mutuo si legava. Nel tempo intercorrente, fra la delibera e la stipula del mutuo, il richiedente ha facoltà di optare per un prodotto differente con la stessa banca o di rinunciare al mutuo stesso, rimborsando una parte delle spese di perizia e di istruttoria all'istituto di credito.

IMPORTANTE: rapporto rata/reddito e valore mutuo/prezzo d'acquisto

I due rapporti fondamentali in base ai quali gli istituti di credito valutano la fattibilità economica di una richiesta di mutuo, sono:

rapporto rata-reddito: si considera il reddito disponibile al netto di altri mutui in corso o altri finanziamenti per credito al consumo. Il valore soglia di riferimento indicato da Banca d'Italia e adottato dalla maggior parte degli istituti di credito è il 30%, ma nessuna norma della Banca Centrale vieta a priori l'erogazione di un mutuo con un rapporto rata-reddito più basso. Il valore considera la sostenibilità del mutuo rispetto al reddito nel lungo termine, non l'impatto dell'alternativa all'acquisto, l'incidenza dei canoni di locazione sul reddito disponibile.
rapporto mutuo-prezzo di acquisto dell'immobile: la banca non eroga in genere un mutuo di importo pari al 100% del prezzo di acquisto dell'immobile, e arriva a un 80%, e richiede quindi al cliente una compartecipazione con capitale proprio per la quota mancante. Ad esempio per comprare un immobile con prezzo di acquisto di 100.000, il richiedente deve disporre di 20.000 euro di propri risparmi per pagare la quota di prezzo non coperta dal mutuo (max 80%, ovvero 80.000 euro).
Minori sono i due rapporti, e minore entro certi intervalli prestabiliti è il premio di rischio specifico, associato al singolo mutuo, che la banca richiede: il cliente può ottenere uno spread minore.