RISTRUTTURARE CASA IN REGOLA

Prima o poi arriva il momento in cui si ha il bisogno o la necessità di apportare piccole o grandi modifiche alla propria casa, oppure si acquista un vecchio immobile che richiede una serie di interventi di ristrutturazione, come ad esempio la rimozione di una parete o la creazione di un nuovo bagno.
Per ristrutturare o apportare delle modifiche alla propria abitazione, sono necessari una serie di autorizzazioni e permessi, chiamati titoli edilizi e abitativi che si possono richiedere (attraverso professionista abilitato) presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune dove si trova l’immobile da ristrutturare
Di seguito i titoli necessari per le opere di ristrutturazione:
    • Cila
    • Cil
    • Scia
    • il Permesso di Costruire

La Cila

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata serve per interventi che non interessano le parti strutturali di un edificio, ma che sono finalizzati alla conservazione dell’immobile e delle sue funzionalità. La Cila è necessaria per:
    • la manutenzione straordinaria, cioè l’apertura di porte o lo spostamento di pareti interne all’appartamento, che non riguardano parti strutturali, volumetria e mutamento della sagoma e dei prospetti dell’edificio;
    • il frazionamento e l’accorpamento con variazioni di superfici delle singole unità immobiliari, ma non della volumetria complessiva dell’edificio;
    • opere temporanee di attività di ricerca nel sottosuolo a carattere geognostico, all’interno delle aree del centro edificato;
    • movimento di terra non agricolo;
    • serre mobili stagionali con strutture in muratura;
    • restauro conservativo leggero;
    • realizzazione di pertinenze minori con volume non superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

La Scia

La Segnalazione certificata di inizio attività (la vecchia Dia, Denuncia di inizio attività) va richiesta per:
    • interventi di manutenzione straordinaria che riguardano le parti strutturali dell’edificio;
    • interventi di restauro e risanamento conservativo che riguardano le parti strutturali dell’edificio;
    • interventi di ristrutturazione edilizia leggera, compresa demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e il ripristino di edifici crollati o demoliti;
    • varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia;
    • varianti ai permessi di costruire che non configurano una variazione essenziali.
I lavori realizzati con Scia possono avere inizio lo stesso giorno in cui si presenta la documentazione agli uffici comunali. Il soggetto presentante o colui che ha il permesso di costruire può richiedere il certificato di agibilità entro 15 giorni dalla fine dei lavori oppure può affidarsi a un professionista, che redigerà una certificazione da lui sottoscritta.
L’amministrazione ha poi 30 giorni per effettuare i controlli e, nel caso, richiedere adeguamenti e documentazione integrativa oppure vietare la prosecuzione dell’attività. Se alla scadenza dei 30 giorni non sono prevenute risposte da parte dell’amministrazione, il titolo diventa automaticamente valido per silenzio-assenso.

Il Permesso di Costruire

Questo titolo va richiesto quando, per la ristrutturazione di un immobile, si devono fare:
    • interventi di nuova costruzione fuori terra o interrati, oppure si devono ampliare quelle esistenti;
    • interventi di urbanizzazione primaria e secondaria, fatti da soggetti diversi dal comune;
    • interventi pertinenziali, indicati come nuova costruzione, ossia che comportino la realizzazione di una costruzione che supera del 20 % il volume dell’edificio principale;
    • depositi di merci o di materiali all’aperto, ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
    • installazione di manufatti leggeri (anche prefabbricati) e di strutture di qualsiasi genere quali roulott, camper, case mobili, imbarcazioni, etc.;
    • interventi di ristrutturazione urbanistica.
Questo permesso è fondamentale quando l’opera edilizia da realizzare determina un mutamento dell’aspetto e della volumetria dell’immobile, attraverso una struttura di non facile rimozione (ad esempio: l’innalzamento di muri perimetrali o l’installazione di pannelli di vetro su struttura metallica).

La Scia, alternativa al Permesso di Costruire

Ecco gli interventi per cui si rende necessaria una Scia in alternativa al Permesso di Costruire:
    • interventi di ristrutturazione di edilizia pesante;
    • interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, qualora siano disciplinati da piani attuativi, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
    • interventi di nuova costruzione, qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali, recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Edilizia “libera”, nessun adempimento per le Pubbliche Amministrazioni

Gli interventi di ristrutturazione per i quali non si deve chiedere nulla al Comune né si deve registrare alcuna segnalazione, rientrano nei cosiddetti interventi di edilizia libera. Per questi lavori non c’è alcun bisogno di comunicare l’inizio dei lavori, di seguito alcuni esempi:
    • interventi di manutenzione ordinaria (tinteggiature degli interni, rifacimento dei pavimenti e dei rivestimenti interni, sostituzione di porte e impianti, purché senza innovazione);
    • installazione di pompe di calore di potenza termica utile termica inferiore ai 12 Kw;
    • interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche;
    • opere temporanee per attività di ricerca del sottosuolo, fuori dal centro abitato;
    • i movimenti di terra pertinenti all’esercizio dell’attività agricola;
    • le serre mobili stagionali sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
    • opere di pavimentazione e finitura degli spazi esterni;
    • installazione di pannelli solari e fotovoltaici al di fuori dei centri storici;
    • realizzazione di aree ludiche senza scopo di lucro (parchi giochi pubblici e privati);
    • manufatti leggeri in strutture recettive (v. i gazebo).
E’ bene ricordare che è fondamentale che questi lavori non comportino una variazione essenziale, che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e che siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico, idrogeologici e di altre normative di settore.

Si può demolire una parete interna?

Togliere o spostare un muro all’interno di un appartamento è un intervento che modifica la disposizione  dell’immobile, pertanto è necessario presentare una pratica edilizia.
A patto di aver appurato se e quali impianti sono alloggiati all’interno, una parete può essere demolita senza alcun problema se si tratta di un setto di muratura forata o di cartongesso; diversamente, se parliamo di una parete portante, la demolizione è sconsigliata per la funzione strutturale che la parete ha per l’intero edificio. È però possibile intervenire, dopo opportuni calcoli statici e con un adeguato progetto eseguito da uno strutturista, compensando gli interventi di demolizione con l’aggiunta di altri elementi strutturali che intervengano nella funzione portante, così da ripristinare le caratteristiche statiche esistenti prima dell’intervento.

Posso avere un locale privo di finestra?

Ogni locale di un’abitazione deve presentare obbligatoriamente almeno un’apertura finestrata per l’aero-illuminazione naturale. Esistono tuttavia alcune eccezioni, che comunque variano a seconda delle disposizioni normative locali: ad esempio, in alcune città è consentito che il secondo bagno sia privo di finestra, purché la superficie dell’abitazione arrivi fino ai 70 mq e l’ambiente venga aerato in modo meccanico con un apposito apparecchio. Possono essere ciechi i locali dove non è prevista la permanenza di persone, quindi i corridoi, la lavanderia, i disimpegni e i ripostigli.

L’antibagno va sempre previsto?

Per questioni di praticità d’uso e igiene è sempre bene che il bagno sia opportunamente separato dal resto della casa. Si rende quindi necessario un disimpegno o un antibagno dotato di porte. Vi è invece l’imposizione di legge della divisione tra il locale di servizio e la zona cottura, ove vi sia contiguità, perciò cucina e bagno devono essere separati da due porte.

E’ possibile apportare modifiche agli impianti liberamente?

Gli impianti di un immobile devono essere sempre certificati da apposito professionista. La modifica di un impianto, che può essere elettrico, del gas, idrosanitario o termico, deve essere garantita da una certificazione che attesti che i lavori siano stati eseguiti a regola d’arte dall’impresa installante.
La certificazione garantisce al committente che gli impianti sono stati realizzati secondo le norme tecniche e il progetto previsto, con materiali idonei, certificandone la sicurezza e la funzionalità. In caso tali dichiarazioni non siano state prodotte, è possibile sostituirle con una dichiarazione di rispondenza redatta da un tecnico abilitato.

IMPORTANTE : L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO VA INFORMATO

Il Codice Civile prevede che chi abbia intenzione di iniziare dei lavori all’interno del proprio appartamento debba avvisare l’amministratore. Tali lavori, se non limitati o vietati dal regolamento del condominio (se approvato all’unanimità al momento della sua redazione e accettato dai proprietari successivi per trascrizione nei pubblici registri o allegato all’atto di acquisto), non devono ovviamente recare danno alle parti comuni. Se queste ultime poi rientrano tra quelle interessate dalle opere occorre ottenere preventivamente il consenso del condominio alla loro esecuzione, da allegare alla pratica edilizia. E’ obbligatorio affiggere fuori dalla porta di casa il cartello dei lavori, con il numero di protocollo della pratica edilizia e tutti i dati dei soggetti coinvolti.