Il meccanismo delle aste immobiliari

LE ASTE IMMOBILIARI

Le aste immobiliari, o aste giudiziarie, sono disposte da un Giudice esecutivo su richiesta di un creditore che intende far decadere tutti i diritti del debitore su di un bene immobile, a vantaggio di chi propone l'offerta migliore diventandone così proprietario a tutti gli effetti.
Le aste con vendite giudiziarie sono aperte a tutti ad eccezione del debitore.

La vendita all'asta può svolgersi in due differenti modi:
- senza incanto
- con incanto

ASTA SENZA INCANTO
La vendita senza incanto è quella più diffusa, e prevede che gli interessati presentino la propria offerta in busta chiusa; non è valida nessuna offerta inferiore al prezzo base di oltre un quarto.
L'offerta presentata è impegnativa per l'offerente; in caso di ripensamenti, chi ha presentato la proposta vincente, perderà la cauzione, che va obbligatoriamente versata al momento della presentazione dell'offerta.
In caso di assenza di offerte, il Giudice può ordinare un nuovo tentativo di vendita, con ribasso sul prezzo base fino al 25%.
In caso ci fosse un'unica offerta valida, chi l'ha presentata sarà obbligato ad acquistare, senza alcuna possibilità di revoca, il bene viene aggiudicato e il giudice emette il decreto di trasferimento, cancellando così eventuali pignoramenti ed iscrizioni ipotecarie, ordinando la liberazione dell'immobile.
In caso di più offerte valide l'immobile non è aggiudicato a chi ha offerto di più, ma viene indetta una gara fra coloro che hanno partecipato all'asta, con rilancio minimo stabilito dall'avviso di vendita e con l'offerta più alta ricevuta come prezzo base.
L'aggiudicazione è definitiva e obbliga l'aggiudicatario a versare il saldo del prezzo entro i termini stabiliti.

ASTA CON INCANTO
Nella vendita con incanto è richiesta la presentazione della domanda di partecipazione in busta chiusa.
Nel caso di più partecipanti, si svolgerà una gara con rilanci minimi prestabiliti e il giudice dichiarerà l'aggiudicazione all'esito del rilancio più alto.
L'aggiudicatario, in questo tipo di asta, è sempre provvisorio: entro i successivi 10 giorni dall'aggiudicazione, è infatti possibile presentare nuove offerte d'acquisto superiori di un quinto al prezzo raggiunto durante la vendita. Trascorsi 10 giorni senza che nessuno presenti offerte più alte, l'aggiudicazione diverrà definitiva e l'aggiudicatario provvederà a versare il saldo del prezzo nei tempi e nei modi previsti.   

AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA” SULL'ACQUISTO DI UN IMMOBILE ALL'ASTA
Quando si acquista un immobile, le imposte da pagare dipendono da diversi fattori, e di norma, sono versate dal Notaio al momento della registrazione dell'atto.
Queste imposte sono minori quando l'acquirente gode dei cosiddetti benefici “prima casa”.

La compravendita di immobili tramite asta, segue le stesse procedure.
Nel caso di acquisto di abitazione principale, l'aggiudicatario potrà chiedere le agevolazioni “prima casa” e pagare un'imposta di registro ridotta; requisito essenziale sarà che tale richiesta venga tempestivamente espressa già in sede di asta.
In caso diverso, si potrà sempre presentare un atto integrativo, entro il termine dell'emissione del decreto di trasferimento da parte del Tribunale.

E' POSSIBILE RICHIEDERE UN MUTUO PER ACQUISTARE UN IMMOBILE ALL'ASTA?
Per comprare la casa all'asta giudiziaria, è possibile richiedere un mutuo.
Per richiederlo, sono necessari gli stessi documenti e le stesse garanzie di un normalissimo mutuo per acquisto in trattativa privata.
Ovviamente, prima dello svolgimento dell'asta, sarà necessario verificare la disponibilità della banca alla concessione del mutuo.
Le tempistiche e le condizioni dell'erogazione, dovranno andare di pari passo con i tempi necessari all'aggiudicazione e con il trasferimento dell'immobile all'aggiudicatario.  
Una volta aggiudicato l'immobile, si dovrà versare il saldo: qualora l'acquisto avvenga attraverso un mutuo, la firma di quest'ultimo avverrà contestualmente al trasferimento di proprietà decretato dal Giudice. Il mutuo verrà quindi erogato solo a condizione che il partecipante all'asta, si aggiudichi effettivamente l'immobile.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI IMMOBILI ALL'ASTA
La disciplina nazionale relativa all'Attestato di Prestazione Energetica (APE), trova origine da una normativa europea, ed è basata sul principio della vendita negoziale, ossia che preveda una negoziazione, una trattativa fra le parti.
Sebbene anche le aste giudiziarie diano luogo al trasferimento di un immobile, non è presente alcuna negoziazione fra le parti, pertanto la normativa non si applica ai trasferimenti immobiliari che avvengono in sede di esecuzione forzata.
Inoltre, non avrebbe senso parlare di eventuali sanzioni amministrative circa l'obbligo di allegare l'APE al contratto: non vi è, infatti, contratto fra le parti, visto che il decreto di trasferimento è un atto unilaterale emesso dal Tribunale, sul cui contenuto le parti non possono incidere.
Tuttavia il Giudice, nei casi in cui lo riterrà opportuno, potrà stabilire di dotare l'immobile di Attestato di Prestazione Energetica.

COMPRARE IMMOBILI OCCUPATI
Uno degli aspetti più delicati riguarda lo stato di occupazione dell'immobile.
Acquistare all'asta una casa occupata, oppure se qualche soggetto vanta diritti sulla casa in vendita, non di rado si rivela un'operazione piuttosto rischiosa, che può avere tempi molto lunghi per il rilascio dell'immobile.

SI FANNO DAVVERO BUONI AFFARI?
Molto frequentemente il compratore viene attratto dai prezzi sicuramente molto favorevoli degli immobili messi all'asta. Il costo dell'immobile, infatti, viene stabilito dal perito del tribunale.

Ma occorre fare alcune considerazioni:
- l'acquisto di un immobile all'asta avviene a corpo, per questo motivo eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento o riduzione del prezzo.
- non si potrà richiedere alcun tipo di risarcimento danni in caso di difformità da quanto descritto o non a norma.

Naturalmente il consiglio è quello di rivolgersi a un professionista per l'acquisto di una casa all'asta, per non correre rischi, ridurre le tempistiche ed evitare brutte sorprese.