Mutuo con donazione immobiliare
MUTUO CON DONAZIONE
Come funziona il mutuo con donazione, quando si vuole acquistare un immobile donato da terzi all’attuale proprietario?
Le banche sono spesso restie a concedere finanziamenti per immobili ceduti in donazione. Le ragioni possono essere le più svariate, ma nella maggior parte dei casi, l’istituto di credito teme che eventuali eredi possano intervenire affinché possano vedersi riconosciuti i loro diritti.
Al fine di ottenere il via libera per un eventuale finanziamento, è sempre utile avvalersi della consulenza di un mediatore creditizio, che permetta di trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.
Come avviene la donazione di un immobile
Prima di comprendere se si possa oppure no acquistare un immobile ricevuto dal proprietario in donazione, è necessario comprendere i meccanismi della donazione.
La donazione è un “contratto”, regolato dall'art. 769 del Codice Civili, tra un donante, cioè il proprietario di un bene immobile, che deve obbligatoriamente essere nelle sue piene facoltà, e un donatario, cioè colui che riceve il bene. È necessario che venga registrata con un atto notarile.
Il contratto di donazione può prevedere due situazioni diverse:
- la donazione con piena proprietà dell’immobile.
Avviene quando il donante decide di cedere completamente il bene al donatario, che ne diventerà a tutti gli effetti il proprietario.
- la donazione con riserva di usufrutto.
Il donatario cede la nuda proprietà, ma mantiene la possibilità, finché rimarrà in vita, di abitare l'immobile o concederlo in affitto.
E' possibile accendere un mutuo se acquisto una casa donata?
La risposta potrebbe apparire scontata, ma vi potrebbero sempre essere delle resistenze da parte della banca.
Quando si richiede un mutuo per una casa oggetto di una donazione, l’istituto di credito potrebbe richiedere degli speciali controlli, perché l’operazione potrebbe essere rischiosa per la banca stessa.
Si potrebbero verificare due situazioni:
- Mutuo con donazione quando il donante è deceduto.
Gli eredi potrebbero esercitare un’azione di riduzione, ovvero richiedere l'annullamento della donazione dell’immobile, ad esempio se ritengono che il donante non fosse in possesso delle proprie facoltà al momento della cessione.
In questo caso, potrebbe essere utile sapere che:
- Gli eredi hanno 10 anni di tempo dalla data di apertura della successione per esercitare l’azione di riduzione.
- Gli eredi hanno 20 anni per poter agire contro soggetti terzi che avessero acquistato un immobile proveniente da una donazione contestata.
Facile intuire che le banche sono restie a concedere mutui con donazione prima dei 20 anni dalla morte del donante, poiché potrebbero perdere le garanzie ipotecarie sull’immobile, qualora il donatario, quindi anche l’acquirente, dovessero perderne il possesso. Una soluzione, anche se a volte insufficiente, è quella di ottenere una dichiarazione scritta da parte di tutti gli eredi.
- Mutuo con donazione quando il donante è ancora in vita.
Se il donante è ancora in vita, gli istituti di credito esprimono minori riserve, perché lo stesso può confermare di aver ceduto l’immobile nel pieno delle proprie facoltà, ma anche perché funge da garanzia per le banche, in presenza di eventuali pretese da parte degli eredi.
Tuttavia, le banche potrebbero richiedere la sottoscrizione di una polizza di assicurazione, che provvederà a saldare il debito in caso di contenziosi con gli eredi.
La donazione di una casa sulla quale grava un mutuo
Donando un immobile sul quale grava un mutuo, l’ipoteca viene trasferita al donatario, il quale diventerà quindi il titolare del debito contratto con la banca, gestendolo come meglio ritiene, ad esempio provvedendo alla surroga del mutuo.
Il donatario può decidere di mettere in vendita l’immobile, trasferendo così a terzi l’ipoteca a compravendita finalizzata. Anche in questo caso, l’istituto di credito potrebbe richiedere rassicurazioni affinché il rischio di contenziosi con eventuali eredi, venga minimizzato.
Il mutuo ristrutturazione per la casa in donazione
Sugli immobili oggetto di donazione è possibile anche avvalersi di un mutuo ristrutturazione, che permetta di sostenere le spese per tutti gli interventi necessari per l’edificio.
Il mutuo ristrutturazione può essere concesso senza troppe riserve, poiché, a differenza della compravendita, non cambiando la proprietà, si riducono eventuali pretese da parte degli eredi.
In ogni caso, qualora si volesse acquistare oppure ristrutturare una prima o una seconda casa oggetto di donazione, il consiglio è sempre quello di avvalersi della consulenza di un agente immobiliare e di un mediatore creditizio, per valutare la fattibilità della compravendita.
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