Quanto vale il tuo immobile?

Per determinare il valore di mercato di un’abitazione non basta limitarsi a individuare la zona in cui sorge, verificare l’anno di costruzione e lo stato in cui si trova l’immobile. Esistono numerosi elementi che contribuiscono, spesso in maniera significativa, a determinare il valore di un appartamento. Elementi che modificano il prezzo, aumentando o riducendo il valore medio in relazione alle caratteristiche dell’unità immobiliare.
Il calcolo del valore dell’immobile richiede di moltiplicare l’attuale valore di mercato al metro quadrato   per la superficie commerciale dell’immobile.

Come si calcola la superficie commerciale di un immobile?

La superficie commerciale è la somma della superficie lorda dell’immobile, della superficie delle aree esterne (balconi, terrazze, lastrici solari di proprietà esclusiva, giardini e posti auto) delle pertinenze (cantine soffitte, box auto) calcolate secondo determinati parametri e coefficienti. Rappresenta il parametro a cui si devono attenere gli operatori immobiliari per le valutazioni patrimoniali, viene espressa in mq. e deve essere indicata in tutti gli annunci di vendita immobiliari.

Quali documenti servono per una corretta valutazione?

Atto Notarile di provenienza. E’ il documento che attesta la legittimità di disposizione del diritto reale sul bene da parte del venditore. In poche parole, con l’atto ci si accerta che chi vende l’immobile abbia effettivamente diritto a trasferire la proprietà, perché lì è indicato che ne è venuto in possesso.
L’atto di provenienza deve essere conservato presso dei registri pubblici in modo che vi sia trasparenza verso tutte le parti. La richiesta di ottenere la copia autenticata può essere presentata presso l’ultimo studio notarile dove è avvenuto l’ultimo trasferimento della proprietà oppure su richiesta all’archivio Notarile.
In ogni caso sono necessari: nome del Notaio che ha stipulato l’atto, data dell’atto e tipologia dell’atto (compravendita, successione, donazione, usucapione o decreto di trasferimento del Tribunale). Sarebbe bene recuperare anche la data trascrizione e iscrizione  nei pubblici registri registro generale e particolare in cui è stato iscritto l’atto.

Scheda catastale. Detta anche planimetria catastale è un documento che rappresenta il disegno tecnico (generalmente in scala 1:200, più raramente in scala 1: 100) di una unità immobiliare censita al Catasto dei fabbricati
Deve essere conforme, ovvero la situazione riportata nella planimetria depositata al  Catasto deve esattamente identica allo stato di fatto dell’immobile ed al progetto inizialmente autorizzato e depositato nel Comune dove è situato l’immobile.
Qualora non fosse allegata all’atto di provenienza può essere ottenuta dal proprietario dell’immobile anche telematicamente attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Visura catastale. Consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire i dati identificativi e reddituali (mappale, foglio, subalterno, categoria, consistenza, classe e rendita) dei beni immobili che siano terreni o fabbricati ed i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie dei beni stessi.
Può essere ottenuta anche telematicamente dal proprietario dell’immobile attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Ape. L’attestato di prestazione energetica (APE) è un documento che contiene le caratteristiche energetiche di un edificio, un’abitazione o un appartamento (tipo di esposizione al sole, serramenti, piano di ubicazione, modello della caldaia, presenza di condizionatori, isolamento termico esterno dell’edificio ecc...)  Il certificato deve essere redatto da un Tecnico abilitato e ne definisce le prestazioni energetiche collocando l’immobile in una scala di valori che va in ordine alfabetico da A (molto performante) a seguire fino a G (poco performante). Anche questo documento è indispensabile soprattutto in questo momento di crisi energetica che l’Italia sta attraversando.

Titolo edificatorio abilitativo. Urbanistica. Per verificare la completa corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, la situazione catastale e quanto autorizzato dal Comune in fase di progettazione per l’edificazione è necessario procedere con una ricerca presso l’archivio comunale comunemente chiamata “accesso agli atti”. Può essere effettuata dal proprietario dell’immobile oppure, attraverso delega, da professionista incaricato.

Certificato di agibilità (conformità degli impianti). Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnici negli stessi installati.
Solitamente gli estremi sono indicati nell’atto di acquisto della provenienza immobiliare, nel caso non fosse indicato va richiesto presso  l’Ufficio Tecnico del Comune dove è ubicato l’immobile attraverso la pratica di “accesso agli atti”. Nel caso la costruzione dell’immobile sia antecedente al 1 settembre 1967 può non essere necessario ai fini della valutazione oppure nel caso di costruzione successiva al 1 settembre 1967 qualora non fosse stato rilasciato bisognerà capirne la motivazione.
Le conformità degli impianti installati (elettrico, idraulico e riscaldamento) sono elementi incisivi in una valutazione immobiliare

Documenti personali. Carta di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari dell’immobile.

Quali altri fattori incidono sul valore di mercato?

La disposizione dei locali interni. Un appartamento ben diviso negli spazi comporterà meno lavori di ristrutturazione importanti da parte di futuri acquirenti rispetto ad un appartamento mal diviso.

L’esposizione. Un immobile esposto a sud sarà sicuramente più luminoso e meglio performante dal punto di vista del risparmio energetico rispetto ad un immobile esposto a nord. L’affaccio delle finestre verso un bel  paesaggio (mare, lago, montagne ecc…) sarà sicuramente più interessante rispetto alle carreggiate di una strada trafficata o al muro di confine di una ditta ecc...

Le pertinenze. Box e cantina sicuramente arricchiscono il valore di un immobile, la mancanza di almeno un’autorimessa costituisce un forte limite.

L’ascensore. Dal secondo piano in poi risulta essenziale ed è uno dei requisiti maggiormente richiesti. L’appartamento sito al quarto piano in un condominio privo di ascensore sarà fortemente penalizzato mentre l’appartamento sito al quarto ed ultimo piano servito da ascensore risulterà più appetibile con un valore maggiore.

Le finiture interne. Un’abitazione che si presenta in ottimo stato di manutenzione per quanto riguarda le finiture interne ed i rivestimenti sarà sicuramente ben valutata al contrario di un’abitazione con finiture obsolete sicuramente da ripristinare da un potenziale acquirente. La presenza dell’impianto di raffreddamento (aria condizionata) costituisce valore aggiunto.

Le spese condominiali. La presenza di alte spese di gestione del condominio può essere motivo di deprezzamento in quanto la maggior parte degli acquirenti richiede immobili privi di spese condominiali o con spese di gestione basse.

 

Le Nostre valutazioni sono gratuite?

La risposta è sì.

Per conoscere il reale valore del tuo immobile è sufficiente cliccare il “bottone” seguente oppure puoi inviarci una mail di richiesta, un nostro consulente ti contatterà per un sopralluogo ed una consulenza totalmente gratuita.