L'interdizione e l'inabilitazione in campo immobiliare

INTERDIZIONE E INABILITAZIONE

La capacità di agire è la capacità di disporre dei propri diritti e di adempiere ai propri doveri attraverso la manifestazione di volontà. Nel caso in cui la capacità d’agire sia esclusa o limitata a causa di alterazioni delle facoltà mentali o di altre menomazioni, intervengono gli istituti dell’intermediazione e dell’inabilitazione, disciplinati dal Codice Civile agli articoli 414 e seguenti, previsti dal legislatore per proteggere l’incapace contro il pericolo che possa recare danno a sé stesso.
Entrambi gli istituti possono essere richiesti dal diretto interessato, da affini entro il secondo grado e persino dal Pubblico Ministero. I richiedenti presentano istanza al Giudice e gli effetti dell’interdizione o dell’inabilitazione decorrono dal giorno della pubblicazione della sentenza. Vengono quindi nominati dal Giudice il Tutore dell’interdetto o il curatore dell’inabilitato, scelti di norma nell’ambito del nucleo familiare e comunque tenendo conto esclusivamente dell’interesse del beneficiario.

CHI VIENE DEFINITO INTERDETTO O INABILITATO?

L’interdizione riguarda il maggiorenne che versi in una condizione di abituale infermità di mente e che per questo sia incapace di provvedere ai propri interessi; per quanto riguarda il minore emancipato, egli acquisirà una limitata capacità di agire.
L’inabilitazione può essere richiesta nei confronti del maggiorenne infermo di mente il cui stato non sia tanto grave da ricadere nelle condizioni che giustificherebbero l’interdizione.
Può essere inabilitato anche chi, per l’abituale abuso di sostanze psicotrope o etiliche, espone sé stesso o la famiglia a gravi danni economici.
Infine, può essere dichiarato inabilitato il sordo o il non vedente dalla nascita che risulti del tutto incapace di provvedere ai propri interessi.

E’ POSSIBILE VENDERE UN IMMOBILE DI PROPRIETA’ DI UN INCAPACE?

Innanzi tutto deve essere nominato dal Giudice Tutelare un Amministratore di Sostegno (solitamente un familiare) il quale dovrà presentare richiesta al Giudice Tutelare motivando adeguatamente le ragioni: nel caso della vendita, ad esempio, si può esprimere la necessità di ottenere liquidità oppure di evitare spese ed oneri eccessivi relativi ad un immobile; per l’acquisto invece la domanda può essere motivata illustrando di migliorare la qualità della vita del beneficiario o la semplice intenzione di soddisfarne un desiderio.
Il Giudice Tutelare chiederà la redazione di una perizia, redatta da un tecnico abilitato, che confermi l’adeguato valore a cui l’immobile viene messo in vendita, al fine di evitare una frode ai danni del soggetto incapace. A questo punto, il Giudice Tutelare darà l’autorizzazione a procedere alla vendita o all’acquisto del bene.
Nel caso in cui la vendita avvenga con la collaborazione di intermediari, occorrerà l’autorizzazione del giudice tutelare anche per il pagamento della provvigione da corrispondere. Invece, non è necessario richiedere l’autorizzazione per il compimento di tutti gli atti eventualmente connessi alla vendita, come ad esempio, la stipula di contratti preliminari.

COME VIENE UTILIZZATO IL RICAVATO DELLA VENDITA?

E’ consigliabile che l’Amministratore di Sostegno indichi sin dall’inizio al Giudice Tutelare come intenda utilizzare il ricavato della vendita: un esempio può essere il versamento della somma di denaro ricavata sul conto corrente del beneficiario oppure investendo la suddetta somma in strumenti finanziari che garantiscano il mantenimento del capitale del beneficiario.

IN CASO DI SUCCESSIONE?

Un caso ricorrente di vendita immobiliare è quello del bene che il beneficiario ha ereditato. L’autorizzazione alla vendita dovrà essere richiesta dall’amministratore di sostegno non al Giudice Tutelare, ma al Tribunale del luogo dell’ultima residenza o domicilio del defunto, dopo il parere obbligatorio del Giudice Tutelare.

COSA SUCCEDE SE UN ATTO VIENE STIPULATO SENZA L?AUTORIZZAZIONE DEL GIUDICE TUTELARE?

L’operato del curatore è strettamente controllato dal Giudice Tutelare. Allo scadere di ogni anno, il primo deve, infatti, presentare un preciso rendiconto della gestione dei beni del beneficiario.
Se l’Amministratore di Sostegno sottoscrive un contratto di vendita, di acquisto o di locazione, senza la prescritta autorizzazione del Giudice Tutelare, il contratto sarà annullato (art. 1443 del codice civile), dando luogo all’obbligo di restituzione previsto dalla norma. Il contratto può essere dichiarato nullo anche se l’incapace a firmare l’atto di vendita o di acquisto.
L’annullamento dell’atto può essere richiesto dall’amministratore di sostegno, dal beneficiario o dai suoi eredi (o dal Pubblico Ministero, ma solo nel caso in cui sia l’amministratore di sostegno a firmare un atto senza l’autorizzazione del Giudice Tutelare).
Resta inteso che, qualora l’amministratore di sostegno agisca in maniera disonesta e contraria all’interesse del beneficiario, sarà passibile di responsabilità civile e penale.

COSA SUCCEDE SE L’AMMINISTRATORE DI SOSTEGNO ED IL BENEFICIARIO NON SONO D’ACCORDO?

Può succedere che l’amministratore di sostegno stipuli un contratto contrariamente alla volontà del beneficiario. Come abbiamo inizialmente illustrato, l’interesse del beneficiario è il cardine dell’amministrazione di sostegno. Ciò premesso, i contratti stipulati dall’amministratore di sostegno in presenza del dissenso del beneficiario sono da ritenere nulli Il Giudice Tutelare può addirittura disporre la rimozione dell’Amministratore di Sostegno e la sua sostituzione qualora dovesse ravvisare gravi violazioni da parte sua, derivanti da una contrarietà manifestata dal beneficiario al compimento dell’atto.

LA LOCAZIONE

Nell’ipotesi in cui l’Amministratore di Sostegno abbia la necessità di stipulare un contratto di locazione immobiliare, egli dovrà presentare un’apposita domanda al giudice Tutelare solo se la locazione abbia una durata superiore ai 9 anni. In caso di contratto, con durata inferiore ai 9 anni, la locazione potrà essere sottoscritta dall’amministratore di sostegno senza la preventiva autorizzazione.
L’autorizzazione alla locazione con durata superiore ai 9 anni è necessaria sia quando il beneficiario è conduttore sia quando è locatore.
Diversamente dalla vendita, con la locazione non è necessario allegare alla domanda da presentare al giudice tutelare, né una perizia relativa al canone di locazione.

Qualora vi occorresse una consulenza, vi aspettiamo per approfondire e valutare insieme la vendita o l’acquisto di un immobile in presenza di soggetti interdetti o inabilitati.