Usufrutto e nuda proprietà

Nuda proprietà e usufrutto.

In termini tecnici si parla di nuda proprietà in riferimento al valore di un immobile decurtato dell’usufrutto.

L’usufrutto consiste nel diritto di un soggetto (detto usufruttuario) di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona (detta nudo proprietario). Sarà l’usufruttuario a percepire tutte le utilità che il bene di cui gode è in grado di offrire, compresi i suoi frutti, sia naturali sia civili ( ad esempio se il bene oggetto dell’usufrutto è un’abitazione, sarà l’usufruttuario a riscuotere i canoni pagati dagli inquilini nel caso in cui l’immobile venga dato in affitto).

Obblighi dell’usufruttuario

All’usufruttuario è imposto di rispettare la destinazione economica della cosa: significa che egli dovrà rispettare e conservare (anche mediante la necessaria manutenzione, ordinaria e straordinaria) la cosa stessa, ma non potrà nemmeno cambiarne il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica.

Quali sono i vantaggi per chi compra la nuda proprietà?

Chi compra la nuda proprietà oggi acquista un immobile ad un prezzo agevolato in base all’età dell’usufruttuario.

Cosa può fare l’usufruttuario venditore?

L’usufruttuario che continua ad abitare l’immobile, può anche affittarlo o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti previsti dal contratto di vendita della nuda proprietà . Eventualmente l’usufrutto è trasferibile a terze persone sempre nei limiti previsti da tale contratto, oppure con il nudo proprietario post contratto.
L’usufruttuario può quindi abitare, affittare o addirittura vendere l’usufrutto dell’immobile di cui fruisce, consapevole che il suo diritto si estinguerà ugualmente nel termine stabilito nell’atto di costituzione e in mancanza di quest’ultimo con la morte del cedente.

Chi paga le eventuali spese dell’immobile?

Le spese di manutenzione ordinaria (quelle per mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione e per garantirne il funzionamento) dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario che, quindi, è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.
Le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

Chi paga le imposte?

Le imposte come l’Irpef e l’Imu o Tasi sono a totale carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la materiale disponibilità del bene e ne gode dei benefici.

Quando si acquista la piena proprietà?

Oltre che per la morte del titolare e per lo scadere del termine eventualmente fissato nel contratto, il nudo proprietario diventa pieno proprietario nei seguenti casi:
- per non uso da parte dell’usufruttuario, protratto per 20 anni
- per totale deperimento della cosa che non lasci sopravvivere alcuna possibilità di godimento: ad esempio al crollo di una casa
- per abuso dell’usufruttuario: ad esempio a colui che deteriora il bene non effettuando opere di manutenzione

Importante:

La vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa e, quindi soggetta alle normative legali dell’ambito: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un Notaio per stipulare l’atto di vendita.

Nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione (il compenso) da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.

                           Tabella coefficienti di Usufrutto e Nuda proprietà