I principali termini utilizzati negli atti di mutuo e di compravendita.

GLOSSARIO

Un piccolo elenco dei principali termini comunemente utilizzati negli atti di mutuo e di compravendita.

A

ABITABILITA': certificazione rilasciata dal Comune al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un edificio. Viene consegnato all’acquirente al momento della vendita, ma non è un documento indispensabile o necessario per la stipula dell’atto notarile.

ABITAZIONE PRINCIPALE: di norma, quella dove si ha la residenza. Per la detrazione degli interessi passivi, la residenza va spostata entro un anno dalla stipula del mutuo.

ABUSO EDILIZIO: attività edilizia che non è stata autorizzata, non è conforme alle procedure previste dalla legge, non obbedisce alle norme urbanistico-edilizie oppure è difforme dal progetto approvato.

ACCERTAMENTO: atto mediante il quale, l'Agenzia delle Entrate rende nota al contribuente la propria diversa valutazione, in materia fiscale, rispetto a quella presentata dal contribuente stesso nella propria dichiarazione.

ACCOLLO: atto con il quale l'acquirente si carica del mutuo che il venditore non ha terminato di rimborsare, scontandolo dal prezzo di acquisto pattuito. Di norma, l'istituto di credito va sempre avvertito preventivamente.

ACCONTO: versamento di una cifra parziale, da detrarre dal prezzo complessivo pattuito; l’acconto non ha valore di caparra.

AMMORTAMENTO DEL MUTUO: piano di restituzione graduale di un finanziamento, che avviene pagando a date prefissate, una rata costituita da una quota di capitale e da una quota di interessi.

ATTO PUBBLICO: documento redatto da un notaio, in qualità di pubblico ufficiale, secondo le formalità previste dalla legge.

C

CAPARRA CONFIRMATORIA: clausola inserita nel compromesso o nella proposta d'acquisto, con la quale si consegna all'altra parte una somma di denaro a conferma dell'impegno assunto ed a titolo di acconto sul prezzo dovuto. Se il contratto non si conclude, possono verificarsi due casi:
- inadempienza del venditore, l'acquirente può pretendere la restituzione del doppio di quanto versato;
- inadempienza dell'acquirente, il venditore trattiene e incassa la caparra.

CATASTO: è l'archivio, costantemente aggiornato, di tutti i beni immobiliari esistenti sul suolo italiano. Scopo principale del catasto, è dare un valore fiscale agli immobili, ma dalla consultazione dei registri si può accertare anche la proprietà di un bene.

CLAUSOLA PENALE: clausola contrattuale che stabilisce quanto dovrà essere pagato, a titolo di penale, in caso di inadempienza.
 
CONCESSIONE EDILIZIA: atto mediante il quale il sindaco approva un progetto di costruzione o di ristrutturazione edilizia.

CONTRATTO PRELIMINARE: detto anche “compromesso”, è l’accordo con il quale le parti si obbligano a concludere la compravendita. Con il contratto preliminare non vi è trasferimento di proprietà, ma vengono già stabiliti il prezzo, le condizioni di pagamento e la data di stipula del rogito.

D

DENUNCIA DI VARIAZIONE CATASTALE: notifica di cambiamenti rilevanti ai fini del Catasto Urbano.

DIRITTO DI SUPERFICIE: consiste nella possibilità di edificare una costruzione senza avere però la proprietà del suolo.

DIRITTO DI USUFRUTTO: consiste nel diritto di godere della cosa altrui. L'usufruttuario può cedere il proprio diritto, concedere l'ipoteca e anche dare in locazione l'immobile.

DONAZIONE: atto con il quale una persona decide di trasferire gratuitamente un bene a favore di un'altra persona. Deve comunque essere rispettata la quota di pertinenza dei legittimi eredi.

E

EDILIZIA CONVENZIONATA: edilizia caratterizzata dalla stipula di una convenzione con il Comune, il quale permette la costruzione, la vendita o la locazione dell'immobile a prezzi prefissati.

EURIBOR: tasso interbancario di riferimento, comunicato giornalmente, come media ponderata dei tassi di interesse ai quali, le banche operanti nell’Unione Europea, cedono i depositi. E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.

EURIRS: tasso interbancario di riferimento, comunicato giornalmente, come media ponderata delle quotazioni alle quali, le banche operanti nell'Unione Europea, realizzano lo “scambio del tasso di interesse”. E' utilizzato come parametro per i mutui ipotecari a tasso fisso.

F

FIDEJUSSIONE: atto con il quale un soggetto si impegna a garantire, in caso di inadempienza totale o parziale, un impegno preso da un altro soggetto.

G

GARANTE: colui che offre la garanzia, a qualsiasi titolo, per il debitore.

GRADO DI IPOTECA: è l'ordine di iscrizione della garanzia. E' importante perché determina la successione con cui i debitori potranno essere soddisfatti.

I

INCARICO DI VENDITA: è il contratto che sancisce formalmente gli accordi tra il venditore e l'agente immobiliare.

IMPOSTA IPOTECARIA E IMPOSTA CATASTALE: tributi che l'acquirente di un immobile versa al momento dell'acquisto. Dette anche “imposte fisse”, ammontano ad Euro 50,00 ciascuna.

IMPOSTA DI REGISTRO: si applica alle transazioni immobiliari ed è pagata dall'acquirente. Viene calcolata sulla base del valore catastale dell'immobile nella percentuale del 2% per la prima casa e le sue pertinenze. Se l'immobile è acquistato come “seconda casa”, tale percentuale cresce al 9%. In entrambi i casi, l'imposta di registro minima ammonta ad Euro 1.000,00.

IPOTECA: diritto reale che attribuisce al creditore, in caso di palese insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale la garanzia è stata iscritta. L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, ma può essere rinnovata in caso di mutui più lunghi.

ISCRIZIONE IPOTECARIA: è l'atto che rende pubblico il vincolo cui è sottoposto l'immobile, attraverso l'annotazione della garanzia sui Registri Immobiliari.

M

MAPPE CATASTALI: dette anche “schede catastali”, sono documenti, conservati al Catasto, che forniscono la descrizione grafica degli immobili.

MEDIAZIONE: contratto in base al quale un soggetto, detto mediatore, mette in relazione due o più parti, per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse. Se l’affare viene concluso per effetto del mediatore, quest'ultimo ha diritto alla provvigione (compenso) da ciascuna delle parti.

MUTUO IPOTECARIO: contratto con il quale la banca (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata somma di denaro, allo scopo di acquistare un immobile. Il mutuatario, si impegna a restituire il prestito e gli interessi, in un certo periodo di tempo ed a scadenze predeterminate. Contemporaneamente, il mutuatario offre a garanzia del finanziamento quello stesso immobile, fino all'estinzione del debito.

N

N.C.E.U.: sigla per “Nuovo Catasto Edilizio Urbano”.

NUDA PROPRIETA': indica il possesso di un bene utilizzato da qualcun altro, detto usufruttuario. Il nudo proprietario non paga imposte di proprietà o spese condominiali di gestione. Il ricongiungimento dell'usufrutto alla nuda proprietà (in genere alla morte dell'usufruttuario), è fiscalmente gratuito, in quanto le imposte si applicano alla sottoscrizione dell'atto della divisione.

P

PERIZIA: esame eseguito da un esperto per determinare il valore dell'immobile da dare in garanzia.

PIGNORAMENTO: atto con cui il debitore viene espropriato del suo bene se non versa le rate nei tempi stabiliti dal contratto di mutuo.

PREAMMORTAMENTO: periodo iniziale durante il quale sono previste rate più leggere costituite dalla sola quota di interessi.

PRELAZIONE: è il diritto di una persona di essere preferita,a parità di condizioni, ad altri acquirenti.

PRIMA CASA: è l'immobile nel quale, di norma, si ha la residenza. L'acquisto della prima casa è agevolato fiscalmente ed è possibile detrarre dal reddito una determinata percentuale degli interessi passivi del mutuo acceso per l'acquisto.

PROCURA: atto notarile con il quale una persona conferisce ad un'altra il potere di rappresentarla.

PROPOSTA D'ACQUISTO: atto con il quale il potenziale compratore presenta la propria offerta di acquisto dell'immobile al proprietario. Se accettata dal venditore, diventa un contratto.

PROVVIGIONE: compenso che spetta all'intermediario se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

R

RELAZIONE NOTARILE: atto rilasciato dal notaio in cui risulta che l’immobile offerto in garanzia è libero da gravami che possano limitarne il valore o la disponibilità.

RENDITA CATASTALE: redditività di un immobile stabilita dal Catasto, in base alla zona censuaria, alla categoria e alla classe.

ROGITO: atto definitivo della compravendita. Si stipula davanti al notaio che successivamente trascrive il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e segnala la variazione al catasto.

S

SPREAD: è il guadagno della banca che, aggiunto all'indice di riferimento, dà il tasso complessivo di un mutuo.

SUPERFICIE CATASTALE: rappresenta la somma delle superfici di una unità immobiliare, la parte principale presa per intero, inclusi lo spessore dei muri sino ad un massimo di cm 50, mentre gli accessori diretti ed indiretti considerati nella percentuale come stabilito dal Catasto.

SUPERFICIE COMMERCIALE: somma della superficie calpestabile dei locali, di quella dei muri, più balconi, terrazzi, cantine, soffitte, calcolati in percentuale a seconda degli usi locali.

T

TABELLA MILLESIMALE: elenco delle quote di valore delle singole unità immobiliari rispetto a quello dell’intero edificio. Rappresenta anche la quota di comproprietà, per ciascuna unità immobiliare, sulle parti comuni. Tale valore è espresso in millesimi.

TASSO FISSO: tipologia di finanziamento, in genere più costosa del tasso variabile, in cui l'ammontare degli interessi viene determinato all'inizio e non varia per tutta la durata del mutuo.

TASSO VARIABILE: tipologia di finanziamento in cui l'ammontare degli interessi applicati dipende dall'andamento di un indice di riferimento.

TITOLO DI PROPRIETA': documentazione che attesta la proprietà di un bene.

TRASCRIZIONE: consiste nel trascrivere nei di registri pubblici fatti e diritti relativi a beni immobili, allo scopo di evitare equivoci sulla proprietà oppure sull’esistenza di ipoteche o altri diritti.

V

VALORE CATASTALE: valore fiscale di un immobile calcolato in base alle tariffe del catasto.

VISURA CATASTALE: verifica, presso l’Ufficio del Catasto, dei dati che caratterizzano un immobile.

VISURA IPOTECARIA: verifica, presso la Conservatoria dei registri immobiliari, delle eventuali ipoteche gravanti su un immobile.

VOLTURA CATASTALE: annotazione, nei registri catastali, del trasferimento di proprietà di un determinato immobile da un soggetto ad un altro.