Le nuove plusvalenze IRPEF da "SuperBonus"

Nuove Plusvalenze irpef da “SuperBonus”

La legge finanziaria 2024 (del 30/12/2023) introduce una nuova tipologia di plusvalenza derivante da cessione immobiliare.

1) Vediamo nel dettaglio i presupposti per l’operatività della nuova plusvalenza:

- presupposto contrattuale: deve trattarsi di plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso. Rimane comunque esclusa anche per questa fattispecie qualsiasi rilevanza reddituale nel caso di cessioni a titolo gratuito;

- presupposto oggettivo: deve trattarsi di cessione di immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito degli interventi che abbiano fruito delle agevolazioni di cui all’art. 119 del D.L. 19/05/2020 n° 34 convertito con legge 17/07/2020 n° 77 ossia che abbiano fruito delle detrazioni di imposta Super-Bonus per interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche;

- presupposti temporali: la cessione per generare plusvalenza tassabile deve essere posta in essere entro i dieci anni successivi alla conclusione degli interventi che hanno fruito del Super-Bonus. Nel caso di specie pertanto non ha alcun rilievo la data di acquisto dell’immobile ma va presa in considerazione la data di conclusione dell’intervento agevolato. (Es: data della redazione dell’attestato di prestazione energetica finale redatto dal Tecnico al termine dei lavori di efficientamento energetico).

2) Esclusioni

Sono escluse dalla nuova fattispecie di tassazione la plusvalenze relative:
- a immobili acquistati a seguito di successione mortis causa;
- a immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o , qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni per la maggior parte di tale periodo. Pertanto, se un soggetto vende un immobile sul quale nei dieci precedenti ha eseguito un intervento che ha fruito delle agevolazioni Super-Bonus ma ha abitato in quell’immobile per la maggior parte del periodo, la sua cessione non genererà alcuna plusvalenza

3) Base imponibile

L’integrazione dell’art. 67, c. 1, T.U.I.R. con la previsione di una nuova fattispecie tassabile ha portato con sé anche la modifica l’art. 68, c. 1, del T.U.I.R. per la fissazione dei criteri per la determinazione della base imponibile.

Innanzitutto, viene estesa anche alle nuove cessioni “plusvalenti” la disposizione a regime del primo comma del suddetto art. 68 del T.U.I.R. in base alla quale:
- le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo;
- per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

La nuova disposizione dell’art. 68, c. 1, del T.U.I.R. stabilisce, poi, due diversi criteri di determinazione della base imponibile per le nuove cessioni “plusvalenti”in particolare ponendo limitazioni alla possibilità di deduzione dei “costi inerenti”; in particolare si prevede che:
1- nel caso in cui i lavori che hanno fruito del “SuperBonus” si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si possono ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti fruendo del “SuperBonus”;
2- nel caso in cui i lavori che hanno fruito del “SuperBonus” si siano conclusi da più di 5 anni (e non da più di 10) all’atto di cessione, si possono ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti fruendo del “SuperBonus” nella misura del 50%.

In entrambi i casi le esclusioni dei costi che hanno fruito del SuperBonus sono previste solo se:
- si è fruito del SuperBonus nella misura del 110%;
- il contribuente si sia avvalso delle opzioni (per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura)

Le medesime condizioni non sono, invece, contemplate anche nel precedente art. 67 come sopra già precisato. Non è chiaro se ciò è dovuto ad un “difetto” di coordinamento tra le due disposizioni o ad una scelta precisa fatta dal legislatore nel senso cioè di distinguere la base imponibile per la stessa fattispecie tassabile a seconda:

1) che si sia fruito del SuperBonus nella misura “massima” del 110% nonché delle opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta: in questo caso il costo di acquisto non può essere aumentato delle spese sostenute per i lavori SuperBonus per l’intero loro importo o per il 50% a seconda che siano decorsi meno o più di 5 anni alla data di cessione;

2) che non si sia fruito del SuperBonus nella misura “massima” del 110% ovvero non ci si sia avvalsi delle opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta: in questo caso il costo di acquisto potrà essere aumentato anche le spese sostenute per i lavori SuperBonus, per il loro intero importo come nelle ipotesi ordinarie.

4) L’imposta sostitutiva

Anche nelle plusvalenze realizzate mediante le cessioni a titolo oneroso di immobili che hanno fruito di interventi “agevolati SuperBonus”, si può applicare l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito di cui all’art. 1, comma 496, legge 23/12/2005, n° 266, così come dispone l’art. 1 comma 65, legge 30/12/2023 n° 213.
L’imposta sostitutiva attualmente si applica nella misura del 26%. Per potersi avvalere dell’imposta sostitutiva, il cedente deve farne espressa richiesta al Notaio, all’atto della cessione. Tale richiesta dovrà, a sua volta, essere fatta risultare espressamente con apposita clausola, dall’atto notarile di cessione. In mancanza di una espressa manifestazione di volontà del cedente, tornerà infatti, applicabile la disciplina ordinaria. Non è invece necessaria l’indicazione in atto della plusvalenza, essendo sufficiente la semplice richiesta. Tuttavia, tale indicazione potrà essere opportuna ai fini delle liquidazione della imposta dovuta. A seguito della richiesta del cedente il Notaio provvede:
1-all’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza dichiarata dal cedente medesimo;
2-al versamento di detta imposta sostitutiva ricevendo provvista dal cliente;
3-a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla cessione.

5) Decorrenza temporale

La nuove disposizioni relative alle fattispecie tassabili “SuperBonus” si applicano a partire dal 1° gennaio 2024 e quindi per le cessioni a titolo oneroso poste in essere