IPAB (indice dei prezzi delle abitazioni)
I.P.AB OVVERO “INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI”
Nell’anno 2010 l’ISTAT ha cominciato a rilevare l’andamento dei prezzi delle abitazioni con l’obiettivo di produrre un indice dei prezzi delle abitazioni (chiamato IPAB) che misuri la variazione del tempo dei prezzi degli immobili nuovi o esistenti (appartamenti, case unifamiliari, case a schiera ecc…) acquistati dalle famiglie sia per fini abitativi sia per fini d’investimento. Nel campo d’osservazione include tutte le transazioni siano esse da famiglia o da altro settore a famiglia. Oggetto della rilevazione sono i prezzi di mercato ed il prezzo dell’abitazione include quello del terreno.
Gli indici IPAB vengono costruiti utilizzando dati provenienti da fonti amministrative; in particolare sono utilizzati i dati degli atti notarili di compravendita immobiliare di cui è titolare l’Agenzia delle Entrate che ha incorporato l’Agenzia del Territorio a partire dal 1 dicembre 2012 (art. 23 quater del decreto legge n° 95/2012).
Gli indici dei prezzi delle abitazioni sono rilasciati con cadenza trimestrale e vengono calcolati utilizzando l’indice a catena del tipo Laspeyres. La base di riferimento delle serie degli indici IPAB, totale, per le abitazioni nuove e per quelle esistenti è il 2010.
Gli indici dei prezzi delle abitazioni del trimestre di riferimento sono sempre provvisori e soggetti a revisione in quanto la scadenza della loro diffusione non consente di disporre della totalità degli atti del trimestre in questione. I dati diventeranno definitivi il trimestre successivo, momento in cui le informazioni mancanti si renderanno disponibili.
Secondo le stime preliminari dell’ultimo report prodotto e pubblicato, nel quarto trimestre 2019 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e aumenta dello 0,3% nei confronti dello stesso periodo del 2018 (era + 0,4% nel terzo trimestre 2019).
E’ per il secondo trimestre consecutivo, quindi, che si è registrato un aumento su base annua dei prezzi delle abitazioni, dovuto per lo più a quelli delle abitazioni nuove (+1%; era + 1,3% nel trimestre precedente) ma anche, seppur in misura più contenuta, ai prezzi delle abitazioni esistenti (+ 0,1 % come nel terzo trimestre).
Questi andamenti si manifestano in un contesto di rallentamento della crescita dei volumi di compravendita (+ 0,6% l’incremento tendenziale registrato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale per il quarto trimestre 2019, dopo il 4,9% del trimestre precedente).
Su base congiunturale la diminuzione dell’IPAB è dovuta unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che registrano un calo pari a - 0,3 % mentre i prezzi delle abitazioni nuove continuano a crescere (+ 0,6%).
In media, nel 2019, i prezzi delle abitazioni subiscono una leggera flessione (-0,1%), a fronte di dinamiche di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano però per l’oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dello 0,4% e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,1%.
Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’IPAB, nel 2019 i prezzi per le abitazioni esistenti sono diminuiti del 23,0 % mentre per le abitazioni nuove sono aumentati del 1,4 %.
Cosa significa? Proviamo a fare degli esempi pratici:
- Un immobile acquistato nel 2010 e pagato 100.000,00 euro, oggi ha un valore di 77.000,00 euro;
(chiaramente la diminuzione del 23% è un valore medio nazionale e comprende sia gli immobili delle principali città sia quelli delle periferie, da nord a sud dell’Italia).
- Se un immobile di nuova costruzione nel 2010 costava 100.000,00 euro, a parità di tipologia, un immobile di nuova costruzione oggi costa 101.400,00 euro.
(Chiaramente considerando che l’edilizia attuale è differente rispetto a quella del 2010, maggiormente performante e basata sul risparmio energetico, pur comportando dei costi di costruzione più elevati ha subito un incremento dei prezzi del + 1,4 % pressochè irrisorio).
La prossima rivelazione verrà pubblicata a Luglio e avrà per oggetto il primo trimestre 2020, i dati saranno sicuramente peggiorativi dal punto di vista della discesa dei prezzi degli immobili (che non si è mai arrestata nell’ultimo decennio) a causa della pandemia mondiale che si è sviluppata e che è tuttora ancora in corso.
