La liberatoria delle spese di condominio

LA LIBERATORIA DELLE SPESE DI CONDOMINIO

La liberatoria condominiale, erroneamente definita liberatoria per le spese condominiali, è un documento essenziale che viene redatto dall'amministratore e che serve a fornire una certificazione della situazione debitoria e creditoria, indicando i debiti e i crediti maturati nell'anno corrente e nei dodici mesi precedenti e offrendo un quadro chiaro e dettagliato sulla situazione economica di un condomino. Questa documentazione può includere anche informazioni riguardanti eventuali controversie legali in corso o sospese, fornendo così una visione completa sullo stato finanziario e legale dell’immobile.

A cosa serve e chi rilascia la liberatoria
La liberatoria non svincola il venditore dalle responsabilità finanziarie relative al passato o al futuro, poiché l'amministratore di condominio non ha accesso al bilancio completo dell'anno in corso.

Questo significa che, sebbene il venditore possa non avere debiti al momento della vendita, potrebbe accumularne successivamente. Chi compra e chi vende sono solidalmente responsabili dei costi condominiali dell'anno in corso e del precedente, quindi l'acquirente potrebbe dover pagare tali spese per conto dell'ex proprietario di casa e successivamente richiedere il rimborso.

La forma e il contenuto della documentazione vengono lasciati alla discrezionalità dell'amministratore, che deve effettuare controlli contabili per garantire l'assenza di debiti pregressi o controversie legali. Il codice civile, inoltre, gli impone l'obbligo di rilasciare la liberatoria condominiale senza ritardi, pena la possibile revoca del suo incarico. Anche se la legge non specifica quanto e se si paga per ricevere questo servizio ed, eventualmente, quale deve essere il suo costo, l'amministratore può richiedere un piccolo compenso o fornire il servizio gratuitamente, a seconda del rapporto con il condominio.

Chi deve chiedere la liberatoria
Per legge, far redigere la liberatoria di condominio non è obbligatorio, ma è altamente consigliabile richiederla durante i processi di vendita immobiliare. Tuttavia, può anche essere richiesta indipendentemente dal trasferimento della proprietà, con lo scopo di verificare la regolarità dei pagamenti. In particolare, durante un rogito notarile di compravendita o qualsiasi trasferimento di diritti reali, come la nuda proprietà o l'usufrutto, dove il terzo acquirente potrebbe voler essere informato sulla situazione debitoria o creditoria del condomino cedente.

Secondo il codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Questa norma suggerisce che l'acquirente deve richiedere al proprietario la liberatoria condominiale per garantire la trasparenza e la correttezza dell'operazione.

Una volta ottenuta, il venditore consegnerà l'attestazione originale all'acquirente, che a sua volta la fornirà al notaio rogante. Questa procedura può essere facilitata dall'agenzia immobiliare, quando coinvolta nella trattativa, e la consegna del documento può avvenire tramite delega del proprietario.

L'attestazione dell'amministratore di condominio deve contenere informazioni dettagliate non solo sui pagamenti condominiali, ma anche sulle eventuali controversie in corso. Questo documento è fondamentale per la conclusione dell'operazione immobiliare in modo chiaro e sereno, poiché è in grado di fornire tutti i dettagli necessari sia al venditore che all'acquirente.

Come richiedere la liberatoria condominiale
Richiedere la liberatoria condominiale è un processo cruciale che comincia con una richiesta formale rivolta direttamente all'amministratore del condominio. Questa richiesta deve essere presentata per iscritto, esplicitando chiaramente le ragioni per cui è necessario ottenere il documento.

L'amministratore, una volta ricevuta la richiesta, ha l'obbligo di effettuare una verifica accurata della situazione contabile del condomino, controllando i debiti e i crediti relativi all'anno in corso e ai dodici mesi precedenti. È fondamentale, inoltre, che il condomino richiedente si assicuri che tutti i pagamenti siano aggiornati e che non vi siano controversie in sospeso, in quanto queste informazioni saranno incluse nella liberatoria.

La figura dell'amministratore è tenuta per legge a rilasciare la liberatoria entro delle tempistiche ragionevoli e non può opporsi al suo rilascio. Una volta ottenuta, diventa un documento essenziale per le operazioni di compravendita immobiliare, in quanto fornisce una garanzia sulla situazione economica del venditore rispetto al condominio, proteggendo sia l'acquirente che il venditore da possibili controversie future riguardanti i debiti condominiali.

Che valore ha la liberatoria dell’amministratore di condominio?
La liberatoria è una dichiarazione ufficiale del creditore, e come tale, estingue un debito. Quindi, una volta rilasciata, l’amministratore non può più dichiarare di aver ricevuto il pagamento in questione e, dunque, redigere una nuova dichiarazione. Non può farlo nemmeno un successivo amministratore, invocando l’errore di quello precedente.

Questo documento viene sempre emesso salvo conguaglio. Pertanto, solo a fine anno l’amministratore di condominio può verificare se effettivamente ci sono delle eccedenze da restituire o delle somme da riscuotere. In questo caso, il conguaglio potrebbe evidenziare dei crediti ulteriori del condominio, che potrebbero essere pretesi nonostante il rilascio della liberatoria.

In poche parole, il valore della liberatoria condominiale è limitato solo alle somme a cui essa si riferisce e non ad ulteriori crediti che, dopo aver redatto il bilancio, potrebbero venir fuori. Dunque, in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile, l’acquirente rimane comunque in obbligo col venditore per quanto riguarda i debiti inerenti alla proprietà dell’appartamento relativi all’anno del rogito e a quello precedente.