La provvigione va pagata anche senza rogito notarile?
Può capitare in una compravendita immobiliare che una delle parti (acquirente o venditore) dopo la stipula del preliminare di compravendita abbia dei ripensamenti in merito al proprio acquisto/vendita e non si arrivi alla firma del rogito notarile.
Prendiamo l’esempio del Sig. Rossi che aveva un dubbio sulla provvigione da pagare all’agente immobiliare. Il Sig. Rossi aveva deciso di vendere la propria casa sul lago di Como, inizialmente era indeciso perché non era facile separarsi da quel bellissimo trilocale vista lago, ma mantenerlo costava. Per la vendita aveva incaricato un agente immobiliare che gli aveva trovato un potenziale acquirente. Quest’ultimo gli aveva formulato un’ottima proposta d’acquisto che il sig. Rossi aveva accettato. Successivamente l’acquirente si era tirato indietro per problemi personali e non era stato possibile firmare l’atto finale di compravendita dal Notaio (rogito notarile). La compravendita era quindi sfumata però il sig. Rossi aveva potuto trattenere la somma versata dall’acquirente a titolo di caparra confirmatoria per l’importo di 30.000,00 euro. L’agente immobiliare però chiedeva il pagamento della provvigione.
Il venditore si chiedeva: ma se il rogito non era stato firmato l’agente immobiliare aveva o no diritto alla provvigione?
Per rispondere alla domanda partiamo dalla definizione giuridica del ruolo dell’agente immobiliare o mediatore. Questa è una figura centrale nella compravendita di immobili perché chiaramente mette il venditore in contatto con i potenziali acquirenti, infatti l’articolo 1754 del codice civile definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. Questa professione può essere esercitata soltanto da chi è iscritto al ruolo degli agenti di affari in mediazione. Inoltre “ il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”, riassumendo affinché l’agente immobiliare abbia diritto alla mediazione sono necessari due presupposti: primo la conclusione dell’affare e secondo l’apporto del mediatore
1) La conclusione dell’affare.
Quando avviene la conclusione dell’affare? L’errore più comune è quello di associare la conclusione dell’affare con il trasferimento della proprietà del rogito notarile ma non è così. In linea generale nella compravendita di immobili l’affare è concluso quando le parti raggiungono l’accordo sugli elementi fondamentali del contratto. Di conseguenza la comunicazione all’acquirente dell’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto (contenente il prezzo, le modalità di pagamento, la data di stipula del rogito, la consegna dell’immobile) da parte del venditore costituisce un contratto preliminare a tutti gli effetti (conclusione dell’affare) e comporta il diritto alla mediazione da parte dell’agente immobiliare.
2) L’apporto del mediatore.
Affinchè l’agente immobiliare abbia diritto alla provvigione è necessario che l’affare sia stato concluso grazie al suo intervento, in altre parole l’attività del mediatore deve essere la condizione senza la quale l’affare non si sarebbe concluso. Non serve che l’incarico all’agente immobiliare sia stato formalizzato in un contratto in esclusiva, l’incarico può essere conferito anche verbalmente e non in esclusiva, è sufficiente che la parti abbiano accettato di fatto la sua attività di intermediazione.
Secondo la giurisprudenza, il mediatore ha diritto a percepire la provvigione anche se si è limitato a trovare e indicare uno dei contraenti, nonostante non sia intervenuto nelle varie fasi delle trattative.
Conclusione: il Sign. Rossi dovrà pagare la provvigione? La risposta è sì. Il Sig. Rossi dovrà corrispondere la provvigione all’agente immobiliare, quest’ultimo dovrà dimostrare di essere dotato di tutti i requisiti richiesti per svolgere la propria professione e dovrà essersi avvalso di formulari regolarmente depositati presso la locale camera di commercio, contenenti tutti gli elementi essenziali del contratto (prezzo, modalità di pagamento, data di stipula del rogito, consegna immobile ecc…).
