L'agibilità secondo le recenti riforme normative

Nella normativa pregressa si era soliti distinguere l'abilità dall'agibilità. La prima era riferire agli immobili avente destinazione abitativa, mentre la seconda agli immobili con altra destinazione.

Attualmente tale distinzione non ha più rilievo: in tutti i casi è prevista, infatti, l'agibilità.

La normativa di riferimento, negli ultimi anni, è stata profondamente riformata.

In prima analisi, il Decreto Legislativo n. 222 del 25 novembre 2016 ha innovato l'articolo 24 e abrogato l'articolo 25 del d.p.r.n. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia, in breve anche TUE). in particolare, l'articolo 25 prevedeva, quale strumento per l'attestazione dell'agibilità dei beni immobili, il certificato di agibilità. Stante l'abrogazione di tale articolo, ai fini dell'attestazione dell'agibilità non è più previsto nè il rilascio di un apposito provvedimento espresso, nè la formazione di un titolo mediante silenzio-assenso, mentre assume un ruolo centrale  la Sengalazione Certificata di Agibilità, anche conosciuta con l'acronimo SCA.
Infatti, il novellato articolo 241 del TUE prevede quale unico strumento a fini dell' agibilità una segnalazione certificata, con la quale il tecnico, entro 15 giorni dalla fine dei lavori, dichiara ed attesta:
"la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;"
"la conformità dell'opera al progetto presentato."

Si tratta di una segnalazione soggetta alla disciplina del procedimento amministrativo, così come espressivamente previsto dal comma sesto del medesimo articolo 24, sulla base della quale il Comune non è più chiamato a pronunciarsi in maniera espressa, ma ha solo il potere di adottare motivanti provvedimenti in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti relativi alla agibilità.
La SCA, inoltre, deve prendere la conformità dell'opera al progetto che ha dato origine agli interventi edilizi e può essere rifertita anche a singole unità immobiliari (c.d. agilità parziale).

In merito a tale ultimo punto, in precedenza era possibile ottenere l'agibilità unicamente per l'intero fabbricato di cui erano parti le singole unità immobiliari, con non poche difficoltà sopratutto nei condomìnì più numerosi. Attualmente, invece, ogni singolo proprietario può procedervi automaticamente, purchè siano complete e collaudate le opere strutturali connesse alle unità, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio ogetto di agibilità parziale.

Quindi riassumendo:
"al fine dell'agibilità è sufficiente presentare, entro quindici giorni dall'ultimazione  dei lavori, presso lo sportello unico dell'edilizia del Comune  una segnalazione certificata contenente le precisazioni  di cui al comma quinto dell'articolo 24 del TUE"
" il Comune non è più tenuto ad emettere un provvedimento espresso di agibilità;"
" non è più prevista la formazione del silenzio-assenso;"
" entro trenta giorni dalla presentazione della segnalazione (SCA) il Comune ha il potere di adottare motivati provvedimenti al fine di prescrivere le misure necessarie a confrontare l'intervento edilizio alla normativa urbanistica vigente;"
"l motivo provvedimento interrompe il decoroso dei trenta giorni, che ricominceranno a decorrere dalla data in cui il sogetto comunicherà l'adozione delle misure prescritte dal Comune;"
" in assenza di ulteriori provvedimenti il procedimento amministrativo è da intendersi concluso."

Si ricorda che resta sempre ferma in capo al Comune il potere di emanare, in assenza dei presupposti previsti dall'art. 24 TUE, un provvedimento di inagibilità ai sensi dell'articolo 222 r.d 27 luglio 1934, n. 1265.
Su tale sfondo, è intervenuto il c.d. Decreto Semplificazioni n. 76/2020, convertito in legge n. 120/2020, che ha innovato ulteriormente il contrnuto dell'art. 24 del TUE mediante l'introduzione del comma 7-bis.
La novella legislativa ha previsto che la SCA possa essere presentata anche quando sussistano congiuntamente i seguenti presupposti:
" immobili privi di agibilità"
" assenza di interventi edilizi relativi all'immobile:"
" immobili ""legittimamente"" realizzati, ossia immobili per i quali possa essere attestato lo stato legittimo ai sensi degli articoli 9-bis del TUE3;"
" immobili in possesso dei requisiti che saranno definiti con un decreto del Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti predisposto di concerto con il Ministero della Salute, Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione4."
si tratta di cosidetti fabbricati "agibili di fatto", ossia i fabbricati che non sono dotati di certificato di agibilità ma che non sono nemmeno in condizioni tali da essere dichiarati inagibili. Per tali fabbricati, infatti, la possibilità di ottenere l'agibilità è alquanto complicato in quanto difficilmente possiedono i requisiti di sicurezza, igiene, rendimento energetico, previsti dalle norme urbanistiche vigenti.

Per tale ragione, lo scopo del legislatore si pone in logica conseguenza con la previsione sopra richiamata relativa alla possibilità di presentare la segnalazione certificata anche per singole unità immobiliari: aumentare la platea degli immobili destinatari di una possibile agibilità
Va sottolineato il consolidato orientamento giurisprudenziale che prevede in capo all'alienante  l'obligo di consegnare all'acquirente la documentazione in ordine alla agibilità, ai sensi dell'articolo 1477, terzo comma, codice civile, salvato il diritto delle parti di regolare convenzionalmente tale obbligo. E' possibile, pertanto, che il venditore venga sollevato l'alienante sarà al sicuro da eventuali responsabilità per inadempimento e conseguente risoluzione contrattuale per "aliud pro alio". Conseguentemente, sarà l'immobile dell'agibilità

Difatti è opportuno ricordare che la compravendita di un immobile privo dell'agibilità non è viziata da un punto di vista giuridico, ma può comportare una risoluzione del contratto laddove non vi siano precise pattuazioni che tengano conto dell'eventuale incommerciabilità economica del bene.
Resta da capire, in che cosa consiste, sulla base delle numerose modifiche legislative, la documentazione relativa all'agibilità di un immobile, e precisamente:
1) in caso di esistenza di un certificato di agibilità, rilasciato ante riforma 2016 durante la vigenza del comma terzo dell'articolo 25 del TUE, l'alienante sarà tenuto a produrre il certificato e consengarlo alla parte aquirente
2) in caso di silenzio-assenso, intervenuto anche'esso ante riforma 2016, l'alienante sarà tenuto a dichiarare la sussistenza sei presupposti e dei requisiti di legge  alla base dell'intervenuta formazione del silenzio-assenso;
3) post riforma Decreto Legislativo n. 222/2016, essendo venuta meno l'ipotesi del silenzio-assenso e del certificato di agibilità l'alienante sarà tenuto a dichiarare l'avvenuta presentazione della segnalazione certificata ai sensi del novellato articolo 24 del TUE, nonchè il decorso del termine di trenta giorni senza alcuna interruzione da parte del Comune; inoltre sarà opportuno che l'alienante dichiari anche l'assenza di provvedimento di inagibilità relativi all'immobile.
Concludendo, vista la delicatezza degli interessi in gioco, sarà sempre opportuno in sede di commercializzazione di un bene immobile, e sopratutto nei casi dubbi, munirsi di un adeguato parere in merito all'agibilità  dell'immobile; parere che da un punto di vista giuridico potrà essere fornito direttamente dal Notaio, che consiglierà le relative clausoule sulla base della volontà delle parti, mentre da un punto di vista tecnico da un professionista del settore.