L'incarico di vendita in esclusiva
INCARICO DI VENDITA IN ESCLUSIVA: TUTTO QUELLO CHE DEVI SAPERE
Molti mi chiedono: ma cosa significa firmare un incarico in esclusiva?
La risposta è molto semplice: significa affidare per tutta la durata dell’incarico ed alla sola agenzia prescelta, la vendita del proprio immobile, senza conferire il mandato ad alti agenti immobiliari o vendere l’immobile personalmente.
Purtroppo sono ancora tanti i colleghi che lavorano con incarichi verbali, cioè il proprietario affida la propria casa a diverse agenzie, credendo di avere più possibilità; questo metodo di lavoro non fa che causare poca chiarezza commerciale nel mercato immobiliare e rende l’operato disordinato, poco professionale e poco redditizio per il proprietario di casa.
Quindi, quando il proprietario di un immobile decide di vendere casa e di affidarsi ad un’agenzia immobiliare, è bene che stipuli e firmi l’incarico di vendita.
Vediamo insieme cos’è e come funziona.
Che cos’è l’incarico di vendita?
In sostanza, con il termine incarico di vendita, si intende l’accordo scritto tra il proprietario e il mediatore, per cui il primo incarica il secondo di trovare un compratore per il suo immobile; il tutto regolato da delle obbligazioni che entrambe le parti devono rispettare, in quanto l’incarico è, a tutti gli effetti, un contratto.
Come deve essere un incarico di vendita?
Come dicevamo, proprio come ogni altro contratto, l’incarico di vendita produce obbligazioni che devono essere rispettate e deve quindi essere scritto in modo corretto. Trasparenza, pulizia, assenza di vessatorietà sono un dovere professionale del mediatore. Ancora oggi, però, alcuni agenti immobiliari fanno sottoscrivere ai venditori incarichi compilati in maniera grossolana e poco completa. Invece, un buon incarico di vendita deve essere redatto sulla base dei dati e delle informazioni amministrative dell’immobile e, come minimo, vanno indicate le informazioni reperibili sull’atto di provenienza.
Chi sono le parti di un incarico e quali dati esso deve riportare?
Le parti di un incarico di mediazione sono soltanto due: il venditore ed il mediatore.
Nel contratto infatti dovrà essere riportata l’anagrafica completa del proprietario o dei proprietari, nel caso in cui l’immobile sia intestato a più persone. Viceversa il mediatore, che deve essere abilitato a svolgere la sua professione presso la Camera di Commercio, dovrà indicare la ragione sociale dell'agenzia, con il relativo numero di iscrizione al ruolo di Agente d’affari in mediazione.
Come deve essere strutturato l’incarico di vendita?
All’interno del contratto, l’immobile deve essere descritto sia dal punto di vista estetico, sia amministrativo e deve essere riportata una corretta identificazione catastale, completa di rendita catastale, zona censuaria, classe e categoria; si dovrà inoltre specificare l’indirizzo e il piano.
Sono poi da specificare il prezzo a cui il venditore è disposto a vendere l’immobile, le tempistiche minime che occorreranno al venditore per consegnare la casa all’acquirente, lo stato dell’immobile alla consegna (se libero o locato) e la presenza o meno di arredi.
Per un’esatta stesura dell’incarico di vendita, infine, sarebbe opportuno essere in possesso delle eventuali pratiche edilizie che hanno interessato l'unità immobiliare.
Che durata ha un incarico di vendita?
La durata di un incarico di vendita viene stabilita tra il proprietario e il mediatore e solitamente si tiene in considerazione un lasso di tempo che va dai sei agli otto mesi e, alla scadenza di questo periodo, l’accordo può essere rinnovato.
Solitamente l’incarico di vendita si intende tacitamente rinnovato per un ugual periodo e per una sola volta, salvo disdetta pervenuta all’agente immobiliare almeno qualche giorno prima dell’effettiva scadenza dell’accordo.
Quali sono gli obblighi del venditore e del mediatore immobiliare?
Un incarico di vendita ha, come abbiamo precedentemente accennato, delle obbligazioni valide per entrambe le parti.
Nel caso del venditore è chiaro che l’obbligazione principale è il divieto di affidare, durante la validità dell’accordo di esclusiva, la vendita dell’immobile ad altre agenzie immobiliari o ad altri mediatori.
Per l'agente immobiliare, invece, gli obblighi sono:
- visionare e valutare l’immobile;
- impegnare la propria organizzazione per promuovere la vendita, utilizzando gli strumenti adeguati;
- accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l’immobile;
- fornire su semplice richiesta del venditore informazioni sull’attività mediatoria effettuata;
- fornire al venditore e all’acquirente la propria assistenza fino all’atto notarile.
Il compenso di mediazione
Con l’incarico, uno degli impegni del proprietario è la corresponsione all’agente immobiliare della provvigione, ovverosia il compenso del mediatore. Tale compenso è pari a una determinata quota percentuale sul prezzo totale di vendita. Solitamente, la provvigione viene interamente pagata al mediatore immobiliare al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto.
In conclusione…
L’incarico in esclusiva è una sicurezza per entrambe le parti che lo sottoscrivono; assicura infatti al proprietario la presenza di un professionista che si dedica esclusivamente all’immobile che gli è stato affidato, ed è garanzia di serietà da parte dell’agente immobiliare, che mette a disposizione tutto il suo know-how e ha quindi la possibilità di gestire l’immobile, potendo sfruttare tutta la propria esperienza, verificando e analizzando l’efficacia delle strategie di vendita attuate, senza interferenze esterne nelle trattative con il potenziale acquirente e risultando così molto più efficace.
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