Obbligo della nomina di un amministratore nei condomini

Molto spesso, soprattutto nelle piccole palazzine, i condomini stanchi di pagare l’oneroso compenso dell’amministratore si domandano:

“quando è obbligatoria la nomina di un amministratore all’interno di un condominio?”

Superati gli 8 condomini, da 9 in poi la nomina dell’amministratore diviene obbligatoria. L’inadempimento dell’obbligo non comporta sanzioni o preclusioni di sorta, ma semplicemente la facoltà per ciascun condomino di adire l’Autorità Giudiziaria per la nomina dell’amministratore.
Per inadempimento si intende la mancata nomina da parte dell’assemblea; ciò rappresenta condizione per la richiesta di nomina giudiziale. Tutto ciò è previsto da una norma, nello specifico dal primo comma dell’art. 1129 c.c.
Fino ad 8 condomini, invece, la nomina dell’amministratore è facoltativa. In sostanza se in assemblea non si raggiunge la maggioranza o semplicemente si decide per una gestione “interna fai da te”, chi non è d’accordo non potrà far altro che accettare quella decisione.
Solamente in caso di disinteresse verso la cura delle cose comuni e solamente per l’esecuzione di specifici adempimenti si può richiedere all’Autorità Giudiziaria di intervenire, potendo questa solo per quell’intervento nominare un amministratore (art. 1105 c.c.)

La figura del facente funzioni

La legge n° 220 del 2012 ha inserito nel codice civile il riferimento alla “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”; si tratta di quel soggetto nella prassi corrente considerato il facente funzioni.
Lo scopo è evidente: consentire a terzi che abbiano necessità d’interfacciarsi col condominio di poter interfacciarsi direttamente con una persona. C’è da specificare che il facente funzioni non è un amministratore a tutti gli effetti. Svolge alcuni compiti propri del mandatario ma non ha la rappresentanza sostanziale e processuale dei condomini.
E’ probabile che il facente funzioni raccolga ad esempio le quote per il pagamento dei fornitori (corrente comune, acqua, manutenzioni varie, si curi di interfacciarsi con loro ecc...egli tuttavia non ha poteri di amministrazione, quanto meno di disposizioni delle spese non urgenti (art. 1134 c.c.) e non può agire o resistere in giudizio autonomamente.

L’assemblea è sempre l’organo centrale

L’organismo centrale della gestione di un condominio senza amministratore è sicuramente l’assemblea che rimane organo naturale, strutturale e permanente del condominio.
Ogni decisione in merito alla gestione e conservazione delle cose comuni (salvo i casi di urgenza di cui agli art. 1134-1135 c.c.) deve dunque essere assunta dall’assemblea.
Nel condominio senza amministratore, quindi, nessun condomino può prendere iniziative di gestione autonome, eccezion fatta per i casi d’urgenza e quindi pretendere il rimborso delle spese, salva sempre l’eccezione teste citata e men che meno il pagamento di compensi.
L’autogestione, per così dire, impone una costante opera di coordinamento tra gli interessati.
La gestione di un condominio senza amministratore non prevede la necessità di un’assemblea per il rendiconto della gestione o almeno non esiste la possibilità che debba essere reso un conto