Il diritto d'uso esclusivo su beni comuni si trasferisce automaticamente?

La non automaticità del trasferimento del diritto di uso esclusivo su beni comuni nell’ambito della compravendita immobiliare

1. Premessa

Nel contesto delle compravendite immobiliari – in particolare di unità immobiliari site in edifici condominiali – assume rilievo pratico e giuridico la questione del trasferimento del diritto di uso esclusivo su parti comuni dell’edificio. Non raramente, infatti, si assiste a problematiche derivanti dall’erronea convinzione che tale diritto acceda automaticamente all’unità immobiliare e si trasferisca ipso iure al nuovo acquirente.
Tale assunto si dimostra infondato alla luce dei principi civilistici e della giurisprudenza consolidata in materia, che nega l’automaticità del trasferimento del diritto d’uso esclusivo, in assenza di un espresso richiamo all’interno dell’atto traslativo.

2. Natura giuridica dell’uso esclusivo

Il diritto di uso esclusivo su una porzione di bene comune – quale un cortile, un lastrico solare, una terrazza, un giardino o un’area destinata a parcheggio – è, in linea generale, una facoltà d’uso convenzionale che, pur riferendosi a un bene comune, ne attribuisce l’utilizzo riservato in via esclusiva a un determinato soggetto.
Si tratta, per costante orientamento dottrinale e giurisprudenziale, non di un diritto reale, bensì di un diritto personale di godimento o, talvolta, di una servitù atipica di uso esclusivo, a seconda della qualificazione giuridica attribuita caso per caso, tenendo conto della volontà delle parti, della struttura dell’atto istitutivo e delle modalità di esercizio.
L’attribuzione di tale uso esclusivo può avvenire:
    • attraverso un regolamento condominiale di natura contrattuale (ex art. 1138 c.c.);
    • mediante atto separato di concessione, avente natura negoziale;
    • per effetto di una deliberazione assembleare, se adottata con unanimità dei consensi (trattandosi della modifica della destinazione di beni comuni).

3. La disciplina del trasferimento

Contrariamente a quanto si crede, il diritto di uso esclusivo non segue automaticamente la sorte giuridica dell’unità immobiliare cui accede. In assenza di un’espressa previsione nell’atto di compravendita o di un atto autonomo di cessione del diritto stesso, lo stesso rimane in capo al soggetto originario, anche se abbia cessato di essere proprietario dell’unità a cui esso era funzionalmente collegato.
La Corte di Cassazione si è espressa in modo reiterato sul punto, affermando che:
“Il diritto di uso esclusivo su una parte comune non si trasmette automaticamente col trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare cui accede, essendo necessario uno specifico atto traslativo o una espressa previsione nell’atto di vendita”
(Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2006, n. 651).
Tale orientamento è stato ribadito in diverse pronunce successive, che hanno ricondotto il diritto d’uso esclusivo alla categoria dei diritti personali convenzionali, i quali necessitano di espressa volontà negoziale per essere trasferiti.
La trascrizione del diritto d’uso esclusivo nei registri immobiliari, pur avendo efficacia dichiarativa, può costituire elemento utile ai fini probatori ma non è di per sé sufficiente a determinare la sua opponibilità erga omnes in assenza di chiara titolarità derivata.

4. Profili applicativi: implicazioni nella prassi contrattuale

La mancata menzione del diritto di uso esclusivo nell’atto di compravendita comporta, sotto il profilo pratico, l’esclusione dello stesso dal perimetro del trasferimento patrimoniale. L’acquirente dell’unità immobiliare, pertanto, non potrà vantare alcun diritto esclusivo sul bene comune interessato, salvo diverso accordo tra le parti o successiva attribuzione da parte dell’assemblea condominiale.
Ne discende la necessità, per il venditore e per l’acquirente, di:
    • verificare preventivamente l’esistenza e la titolarità del diritto d’uso esclusivo;
    • inserire espressamente nel corpo dell’atto pubblico di compravendita la clausola di trasferimento del medesimo, con puntuale descrizione dell’oggetto materiale (es. “uso esclusivo del giardino antistante l’unità immobiliare distinta al n. interno…”);
    • eventualmente, procedere a trascrizione separata del diritto, ove ne ricorrano i presupposti, al fine di garantirne l’opponibilità.

5. Conclusioni

La prassi immobiliare deve necessariamente tenere conto della natura accessoria e non automatica del diritto di uso esclusivo su beni comuni condominiali. L’omissione della relativa pattuizione nell’atto di compravendita genera effetti rilevanti, con conseguente possibile contenzioso tra venditore, acquirente e condominio.
L’adozione di un approccio attento e tecnicamente corretto nella redazione degli atti dispositivi si impone, dunque, come imprescindibile al fine di assicurare certezza dei rapporti giuridici, evitare futuri conflitti e rispettare il principio di autonomia negoziale delle parti.

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