Le spese di riparazione della caldaia in un contratto di locazione

Sostituzione della caldaia in un contratto di locazione.

Molto spesso i nostri clienti ci chiedono: “le spese di riparazione della caldaia o la sua sostituzione sono a carico del proprietario dell’immobile o del conduttore?”.

Quando la caldaia di una casa concessa in locazione ha un guasto, c’è sempre il dubbio se la riparazione sia a carico del conduttore (inquilino) o del locatore (proprietario).
Per prima cosa è necessario verificare se, nel contratto di locazione, siano presenti delle specifiche disposizioni sul punto: nel silenzio del contratto d’affitto, in linea generale, il proprietario è tenuto ad eseguire tutti gli interventi necessari a conservare l’immobile in buono stato e in condizioni di efficienza, fatta eccezione per le riparazioni di piccola manutenzione (qui intesi come interventi resi necessari dal normale deterioramento che i beni subiscono a causo del loro utilizzo), che spettano all’inquilino. La Corte di Cassazione, sul concetto di “interventi di piccola manutenzione“, ha specificato che non rientrano tra le riparazioni a carico dell’inquilino quelle relative agli impianti interni del fabbricato (elettrico, idrico, termico), in quanto, mancando un contatto diretto dell’inquilino con questi impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da sua colpa, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà; pertanto, le spese delle relative riparazioni gravano sul proprietario, il cui obbligo è quello di garantire nel tempo l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato.
Per quel che concerne, più nello specifico, la caldaia, la sostituzione della stessa è a carico del proprietario, come la sostituzione dei vari componenti o le riparazioni, salvo che siano dovute al normale uso oppure a responsabilità dell’inquilino (bisogna tenere a mente infatti che all’inquilino spetta effettuare la manutenzione periodica e il controllo dei fumi, in quanto non effettuare la manutenzione può pregiudicare il funzionamento e l’efficienza della caldaia).
Il locatore, in caso di mancata riparazione, specie se si verificano casi d’urgenza, si espone a una richiesta di risarcimento del danno, cui si sommano le spese che dovrà comunque sostenere per la risoluzione delle problematiche degli impianti e dei servizi indispensabili al godimento dell’appartamento.
Se il locatore viene tempestivamente avvisato dall’inquilino e, ciononostante, resta inerte, quest’ultimo può provvedere direttamente ai lavori, anticipando le spese e poi chiedendone la restituzione. Infatti, per questi interventi, non è necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario. Addirittura, l’inquilino potrebbe avviare i lavori anche nel caso in cui il proprietario neghi l’autorizzazione a eseguirli. Purtroppo però la legge non consente all’inquilino di scalare tali spese dai canoni di locazione da versare nei mesi successivi. Infatti i giuridici ritengono che queste due voci non siano tra loro compensabili. Se il locatore non rimborserà spontaneamente le somme anticipate dall’inquilino per la manutenzione degli impianti, quest’ultimo non potrà autoridursi l’affitto, ma dovrà fare una causa autonoma per recuperarle.

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