Quali sono le tipologie contrattuali per poter affittare una casa?

Le tipologie contrattuali per poter affittare una casa sono fondamentalmente 5:

• Contratto ordinario a canone libero (durata 4+4 anni)
• Contratto transitorio (durata 12 o 18 mesi)
• Contratto a canone concordato (durata 3+2 anni)
• Contratto transitorio per studenti (durata da 6 a 36 mesi)
• Contratto di comodato d'uso

​1) CONTRATTO A CANONE LIBERO (4+4)

​E' il più utilizzato, le parti possono definire in maniera autonoma l'entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi 4 anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necesità, come ad esempio l'utilizzazione per se o per i familiari, vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a raduicali opere di risanamento.

Alla scadenza dei primi 4 anni il locatore può inviare lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della scadenza (cioè alla fine dei primi 4 anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile.

Trascorsi gli 8 anni (intero periodo del contratto) le parti possono continuare nel rapporto di locazione rinnovando il contratto a nuove condizioni (nuovo contratto); il locatore può dare la didsetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile.

Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi. In caso di inerzia la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

2) CONTRATTO TRANSITORIO

Per soddisfare esigenze di stipula di contratti  "transitori", da parte dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.

Le "motivazioni" che permettereranno di concretizzare questi rapporti locatizi individuate a livello locale fra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini.

Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione nè dalla parte del locatore, nè da parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l'interesse alla prosecuzione della locazione.

Il contratto transitorio dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e dell'inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le clausole della "transitorietà abitativa", il contratto tipo dovrà prevedere che la durata del contratto transitorio verrà sostituita da quella prevista per il contratto "libero".

3) CANONE TRANSITORIO PER STUDENTI

Questa tipologia prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o dis edi universitarie distaccate.

Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il canone concordato.

Il locatore deve verificare che il conduttore sia effetticamente uno studente, quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l'obbligo di utilizzare l'alloggio dopo il rilascio, pena il risarcimento di 36 mensilità a favore del conduttore.

Il deposito cauzionale non potrà essere superiore a tre mensilità.

Succede di frequente che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.

4) CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO

Il canone è più basso di quello di mercato e viene calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove è ubicato, dimensione, finiture, accessori, pertinenze ecc...

E' necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell'appartamento, servizi esistenti, zone di riferimento ecc...). Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali (irpef, imu, imposta di registro).

Alla scadenza dei primi tre anni le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni altrimenti il contratto è prorigato di diritto in maniera automatica percaltri 2 anni.

Trascorsi i due anni di proroga, su iniziativa del locatore o del conduttore potrà essere avviata la procedura: per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni oppure per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Qualora le parti non procedano al alcuna iniziativa il contratto si considera tacitamente rinnovato per 2 anni alle medesime condizioni. Nulla vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata maggiore.

Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima della scadenza. Ciò, sia llo scadere dei primi 3 anni che alla fine dell'intero periodo di contratto.

Può essere pattuito che il conduttore possa recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima della scadenza.

Per quanto concerne la cauzione, il proprietario può chiedere un deposito cauzionale che non sia superiore alle tre mensilità.

5) CONTRATO DI COMODATO GRATUITO

Il comodato gratuito col quale una persona consegna l'immobile ad un'altra persona affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.

Qualora non sia stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatatrio è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.